Dla uchylenia uchwały niezbędne jest istnienie znacznej dysproporcji między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór sprowadza się zatem do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.
W omawianej sprawie udostępnienie pomieszczenia byłej pralni właścicielce lokalu na czas odgrzybiania jej piwnicy miało tak naprawdę na celu uchronienie piwnic pozostałych właścicieli przed dalszym rozprzestrzenianiem się grzyba. Zdaniem sądu w przypadku zaskarżonej uchwały nie doszło więc do znacznej dysproporcji pomiędzy ochroną interesu powódki a ochroną interesu pozwanej wspólnoty. Podkreślenia wymagał też fakt, że w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały powódka nie miała dostępu do pomieszczenia byłej pralni i suszarni. Zamknięcie tego pomieszczenia zostało potwierdzone wolą mieszkańców posiadających większość udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez podjęcie uchwały o pozostawieniu tych pomieszczeń zamkniętych na klucz do czasu ich wyremontowania. Udostępnienie więc innej właścicielce – B.K. pomieszczenia pralni nie odebrało powódce prawa do korzystania z tego pomieszczenia, bowiem było ono w tym czasie zamknięte i miało takie pozostać do czasu jego wyremontowania. B.K. dokonując zaś walki z zagrzybieniem swojej piwnicy na własny koszt, podjęła się działań na korzyść wszystkich mieszkańców nieruchomości, chroniąc ich przed dalszym rozwojem grzyba. Należało też zaznaczyć, że pani K. już w toku postępowania zdała wspólnocie używane pomieszczenie i zabrała przechowywane tam rzeczy. Zdaniem sądu uchwała o udostępnieniu pani K. pomieszczenia pralni miała na celu ochronę interesów wszystkich mieszkańców. Powódka zaś powoływała się w toku postępowania na niemożność korzystania z pomieszczenia pralni, a więc naruszenie jej interesu, podczas gdy faktycznie w dacie podejmowania uchwały takiego dostępu nie miała. Sąd zaznaczył też, że okoliczność, że B. K. nie mieszkała w nieruchomości wspólnoty, nie mogła mieć wpływu na ocenę ważności i skuteczności zaskarżonej uchwały. Pani K. jest właścicielką lokalu, zaś brak faktycznego zamieszkiwania nie pozbawia jej prawa do dbania o dobro wspólne nieruchomości. Działania pani K. znalazły poparcie u większości właścicieli, bo obawiali się oni rozprzestrzenia grzyba np. na wyższe kondygnacje budynku. Jak wskazano w art. 13 ust. 1 uwl, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zdaniem sądu podjęte przez B. K. działania miały właśnie na celu ochronę wspólnego dobra wszystkich mieszkańców nieruchomości. Konkludując, sąd zaznaczył, że wobec konfliktu, który niewątpliwie istniał pomiędzy członkami wspólnoty, zarząd powinien przykładać większą dbałość do treści uchwał, które nie powinny budzić wątpliwości właścicieli lokali. Zaskarżona uchwała powinna więc była wskazywać czas, na jaki użyczono B. K. pomieszczenie byłej pralni.
Sąd po analizie zgromadzonego materiału dowodowego, w tym okoliczności, że klucze do pomieszczenia zostały już zwrócone, uznał jednak, że niewskazanie okresu, na jaki miało nastąpić udostępnienie, nie stanowiło podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały. Sąd podzielił stanowisko judykatury, że uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową powinny być jasne, zrozumiałe i wyczerpujące, jednak w przedmiotowej sprawie należało przede wszystkim mieć na uwadze, że działania B. K. nakierowane były na dobro wszystkich mieszkańców.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 13 maja 2022 r., sygn. akt I C 588/20
Oprac. PB