Pytanie. Jak prawidłowo odwołać administratora?
Odpowiedź. W przypadku, kiedy administrator nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy o administrowanie lub czyni to nienależycie, powinno się z nim rozwiązać umowę o administrowanie, ewentualnie podjąć stosowną uchwałę wspólnoty.
Uzasadnienie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.) administrator nie jest organem wspólnoty, którego powinno się powoływać lub odwoływać w ściśle określony sposób. Administrator, najczęściej jest to wyspecjalizowana firma, to podmiot pomocniczy dla zarządcy lub zarządu wspólnoty w kompleksowym zajmowaniu się wszystkimi sprawami wspólnoty, w tym zarządzaniu nieruchomością wspólną. W związku z powyższym w celu zatrudnienia administratora zarząd musi podpisać umowę cywilnoprawną o administrowanie wspólnotą mieszkaniową, w której powinno się zawrzeć wszelkie prawa i obowiązki stron umowy oraz powody i sposób rozwiązania umowy przez którąkolwiek stronę. W tym miejscu należy podkreślić, że zawarcie umowy o administrowanie wspólnotą bądź jej wypowiedzenie jest czynnością zwykłego zarządu i nie wymaga dla swojej ważności podjęcia uchwały wspólnoty. Jednakże może zdarzyć się sytuacja, w której wspólnota podejmie uchwałę o zobowiązaniu zarządu do podpisania umowy lub jej wypowiedzeniu. Najczęściej takie sytuacje występują wówczas, kiedy zarząd nie chce podpisać umowy lub nie widzi powodów do zmiany administratora, a większość członków wspólnoty ma odmienne zdanie.
Reasumując, stwierdzić należy, że w przypadku, kiedy administrator nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy o administrowanie lub czyni to nienależycie, powinno się rozwiązać umowę o administrowanie, ewentualnie podjąć stosowną uchwałę wspólnoty.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat