Jak przygotować się organizacyjnie, mentalnie, finansowo na ewentualne kryzysy we wspólnocie mieszkaniowej? Jak identyfikować kryzys i oceniać jego naturę, zasięg i wagę? Jak ograniczać efekty negatywne kryzysu i jak likwidować sam kryzys?
Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej napotyka czasami na mniej lub bardziej poważne przeszkody wynikające z przeróżnych okoliczności i przyczyn, które mogą być postrzegane jako kryzys (…)
Pożar budynku
Są sytuacje, w których ze względu na działanie lub zaniechanie wspólnoty mieszkaniowej lub jej członków mamy do czynienia z jakimiś poważnymi zagrożeniami lub wręcz uszkodzeniami i zniszczeniami substancji wspólnoty mieszkaniowej, zarówno co do części wspólnych, jak też niewspólnych. Klasycznym przykładem mogą być błędy projektowe, materiałowe lub wykonawcze przy prowadzeniu robót w budynku. Mogą one prowadzić do wyłączenia z użytkowania części lub całości obiektu.
Jedną z trudniejszych sytuacji jest pożar budynku. W zależności do tego, na której kondygnacji pojawi się ogień, właściciele są mniej lub bardziej narażeni na konsekwencje wtórne takiego zdarzenia. Te konsekwencje wtórne są z reguły negatywne i związane z dodatkowymi szkodami powstałymi w czasie akcji gaśniczej (zalania i wyburzenia części ścian i stropów w czasie dogaszania) oraz w trakcie akcji uprzątnięcia pogorzeliska, jego zabezpieczenia i prowizorycznego przykrycia (przy spalonym dachu).
Wiadomo, że obie ekipy, i ta gasząca, i ta uprzątająca, i zabezpieczająca, działają z determinacją osiągnięcia swoich celów, a nie oszczędzenia tego wszystkiego, co stoi im na drodze lub w pobliżu. Efekt – część lokali w budynku może bardziej ucierpieć od działań likwidujących pożar i jego skutki, niż od samego pożaru. Niestety, nie wszyscy rozumieją i akceptują w tym przypadku wybór tzw. mniejszego zła.
Dodatkowym elementem przy pożarze budynku jest sprawa czasowego wyłączenia z użytkowania jego części lub całości, znalezienia dla mieszkańców pomieszczeń zastępczych i zapewnienie bezpieczeństwa mienia pozostawionego w ugaszonym obiekcie. Kolejną przeszkodą jest konieczność przygotowania projektów technicznych robót budowlanych i uzyskania prawem wymaganych pozwoleń dla rozpoczęcia odbudowy obiektu lub jego części. Nierzadko też na etapie przygotowania projektu lub w trakcie jego zatwierdzania zachodzi konieczność przygotowania specjalistycznych badań i ekspertyz. Wszystkie te okoliczności i natura samego postępowania administracyjnego powodują znaczny upływ czasu konieczny dla przywrócenia obiektowi zdolności do użytkowania. A jeśli nieszczęście pożaru przytrafi się w okresie jesiennym lub zimowym, powrót do normalności jest jeszcze trudniejszy.
Kryzysem wewnętrznym materialnym byłoby też takie działanie lub zaniechanie wspólnoty mieszkaniowej, które naraża właścicieli lokali na straty czysto finansowe.
Kryzys przywództwa
Są to sytuacje, w których komfort życia we własnym lokalu lub komfort korzystania z własnego lokalu czy też warunki korzystania z nieruchomości wspólnej ulegają wyraźnemu, znacznemu i trwałemu pogorszeniu ze względu konflikty we wspólnocie i indywidualne konflikty pomiędzy właścicielami lokali, albo też ze względu na brak jakiegokolwiek konsensusu w istotnych sprawach. W tym też się mieści stan, który można by nazwać kryzysem przywództwa we wspólnocie.
Przy zarządzie wspólnoty złożonym z wybranych osób fizycznych, zdarzają się przypadki, w których członek zarządu, często tytułujący się „Przewodniczącym Zarządu”, terroryzuje właścicieli lokali, przymuszając ich do bezwarunkowej akceptacji własnego punktu widzenia na sprawy wspólnoty i sprawy eksploatacji nieruchomości wspólnej. Poza tyranią zarządu może mieć miejsce niekompetencja zarządu, nieuczciwość zarządu (zarząd przekupiony przez zarządcę lub wykonawcę usług, dostaw), bezprawne naciski zarządu na mieszkańców.
W przypadku zarządów wspólnot wybieralnych z grona właścicieli, jest duże ryzyko powstawania kryzysów. Generalnie nie ma zbyt wielu chętnych do bycia wybranymi w skład zarządu. A ci, którzy zostaną wybrani, mają różne motywacje sprawowania funkcji, mają różną wiedzę na temat istoty funkcji zarządu i mają różne zdolności interpersonalne. Spotkałem się z przypadkami, gdzie motywacją członka zarządu była chęć rządzenia innymi, m.in. właścicielami lokali, dostawcami towarów i robót dla wspólnoty, zarządcą świadczącym usługę zarządzania. Powodem może być też chęć dorobienia sobie w sposób mniej lub bardziej legalny, ale często ze szkodą dla właścicieli lokali. Takie motywacje, nierzadko połączone ze zdominowaniem psychicznym właścicieli lokali (nawet poprzez szantaże czy też zastraszanie) nie rokują dobrze wspólnocie.
Autor: Piotr M. Ochman
Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej