Zakres korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest uzależniony od wielkość udziału we współwłasności. W sytuacji nieuprawnionego zajęcia korytarza wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć określone działania.
Zaskarżona uchwała dotyczyła nakazu uprzątnięcia przez powódkę drewna składowanego na części wspólnej nieruchomości – korytarzu prowadzącym do piwnic i przy ścianie zewnętrznej budynku. Powódka nie sprecyzowała, na której z podstaw opisanych w art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl) oparła swoje powództwo, jednak z uzasadnienia pozwu wynikało, że uchwała naruszała jej interes poprzez ograniczenie uprawnień w korzystaniu z części wspólnej nieruchomości.
Sąd wskazał, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona – w formie zaskarżania uchwał do sądu – została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako (niepodzielnej – co do zasady) całości. Kwestię współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową normują przepisy uwl oraz przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.) i stosownie do brzmienia art. 12 ust. 1 uwl właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 206 kc stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Z treści tych regulacji wynika, że każdy właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej i uprawnienie to jest analogiczne do uprawnień pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, może zatem korzystać i posiadać w takim stopniu, w jakim nie przeszkadza to pozostałym. Może więc np. część nieruchomości wspólnej zająć wyłącznie dla swoich potrzeb i nie naruszy przy tym prawa, jeżeli taki stan zostanie zaaprobowany przez innych właścicieli.
Zakres korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest uzależniony od wielkość udziału we współwłasności, zatem okoliczność, że powódka dysponuje największym lokalem, nie mógł mieć wpływu na ocenę jej uprawnień. Powódka nie przedstawiła natomiast żadnego dowodu dla wykazania, aby za zgodą współwłaścicieli mogła zająć część wspólnego korytarza lub doszło do zawarcia umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Powódka w ocenie sądu nie dostrzegła, że korzystanie z nieruchomości wspólnej lub jej części może odbywać się wyłącznie w zgodzie z jej przeznaczeniem. W okolicznościach sprawy trudno byłoby natomiast, pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego, przyjąć, że normalnym przeznaczeniem korytarza jest składowanie drewna przeznaczonego na opał. Stan taki zagrażał pożarem i był niedopuszczalny w świetle § 4 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r., w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2010 r., poz. 719), zgodnie z którym w obiektach takich oraz na terenach przyległych do nich zabronione jest składowanie materiałów palnych w pomieszczeniach technicznych, na nieużytkowanych poddaszach i strychach oraz na drogach komunikacji ogólnej w piwnicach.
W sytuacji nieuprawnionego zajęcia korytarza wspólnota mieszkaniowa miała prawo podjąć określone działania. Sąd stwierdził, że podjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała była uzasadniona względami bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców budynku. Nie można było więc przyjąć, że zaskarżona uchwała naruszała interes powódki w sposób pozwalający na skuteczne zastosowanie art. 25 ust. 1 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego w Radomiu z 3 grudnia 2019 r., sygn. akt I C 535/19
Oprac. PB