Niezamieszkiwanie w lokalu a obowiązek opłat

Pytanie. Czy członek wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek uiszczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, mimo że faktycznie nie zamieszkuje w lokalu?


Odpowiedź. Obowiązek uiszczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest niezależny od tego, czy właściciel korzysta z lokalu i w jakim zakresie to czyni. Dla jego powstania wystarczające jest, że dana osoba jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.


Uzasadnienie. Zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 532 ze zm., dalej: uwl) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jako właściciel lokalu zobowiązany jest uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl). Na koszty te składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 uwl).

Obowiązek uiszczania powyższych opłat jest niezależny od tego, czy właściciel korzysta z lokalu i w jakim zakresie to czyni. Dla jego powstania wystarczające jest, że dana osoba jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. Natomiast opłaty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego wynikające z jego użytkowania właściciele ponoszą w pełnej wysokości, płacąc zaliczki ustalane uchwałami wspólnoty, które są następnie rozliczane stosownie do zużycia.

W świetle powołanego powyżej przepisu art. 13 uwl obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jest nierozerwalnie związany z prawem własności lokalu mieszkalnego. Jest to obowiązek o charakterze bezwzględnym i właściciel lokalu nie może skutecznie zwolnić się z niego wobec wspólnoty mieszkaniowej nawet poprzez zawarcie umowy z osobą trzecią.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do udziału, jaki mu w tej nieruchomości przysługuje (wyrok Sądu Najwyższego z 16 lutego 2001 r., sygn. akt IV CKN 265/00). Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi każdy z właścicieli lokali, przy czym obowiązek ten związany jest z własnością lokalu i istnieniem części wspólnych nieruchomości. Bez tych części wspólnych korzystanie z budynku i położonych w nim lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem nie byłoby możliwe.

Obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związany jest zatem z określonym lokalem, korzystanie z którego wymaga także korzystania z części wspólnych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Gl). Podobnie obowiązek utrzymania własnego lokalu jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Dla istnienia i zakresu tego obowiązku nie ma żadnego znaczenia, czy właściciel korzysta z lokalu, zamieszkuje w nim, czy go wynajmuje.


Dorota Bąbiak-Kowalska

Radca prawny