Członkowie wspólnoty mają zagwarantowane ustawowo prawo do korzystania z części wspólnych. Czy wspólnota w formie uchwały może ograniczyć możliwość korzystania z jednego ze wspólnych pomieszczeń?
Na podstawie art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl) każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak ingerencja sądu w kwestie uchwały wspólnoty ma przede wszystkim charakter gwarancyjno-ochronny. To sami członkowie wspólnoty podejmują wiążące decyzje w jej sprawach, a sąd może wkroczyć tylko wtedy, gdy następuje naruszenie praw.
Dlatego też, gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały, to jej ocena z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności, które definiują zasady prawidłowego zarządzania.
Natomiast odnośnie interesu członka wspólnoty – w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że powinien być on zobiektywizowany. Pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu z reguły nie jest możliwa, należy jednak ten interes oceniać w odniesieniu do interesów pozostałych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, że głównym celem wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie nieruchomości w należytym (niepogorszonym) stanie. W związku z powyższym sąd podzielił pogląd, że naturalna jest konieczność łącznej oceny przesłanek art. 25 uwl, jak np. to, czy uchwała narusza interes członka wspólnoty lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Przekładając powyższe założenia na ocenę zaskarżonej uchwały, sąd stwierdził, że podnoszony przez pozwaną wspólnotę argument, że jeden z właścicieli może uzyskać dotychczas wspólne pomieszczenie na wyłączność, gdyż zaoferował zapłatę, zwłaszcza w sytuacji, gdy innym takiej możliwości nie przedstawiono mimo ich zainteresowania, jest sprzeczny z istotą instytucji, jaką jest wspólnota mieszkaniowa. Jej członkowie mają ustawowo zagwarantowane prawo do współkorzystania z części wspólnych i jeśli dochodzi do ustanowienia wyłączności użytkowania na rzecz jednego z nich, to nie może się to odbyć poprzez uprzywilejowane traktowanie, takie jak rozpatrzenie wniosku tylko jednego z właścicieli, bez możliwości odniesienia się innych zainteresowanych członków wspólnoty.
Samo zróżnicowanie zasad korzystania z pomieszczenia wspólnego, w tym zwłaszcza przez wprowadzenie czynnika odpłatności, co powiązane zostało ponadto z pozbawieniem wskutek tego prawa do korzystania z tego pomieszczenia przez innych członków wspólnoty, jest nie tylko w sposób oczywisty sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ale bezpośrednio z regulacjami prawnymi dotyczącymi współwłasności jak art. 12 ust. 1 uwl (czy art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc), co w konsekwencji może prowadzić do skutku z art. 58 kc (uznania uchwały za nieważną od początku jako sprzeczną z powszechnie obowiązującym prawem), a nie tylko uwzględniania powództwa na podstawie oceny zasadności uchwały.
W związku z powyższym sąd uchylił uchwałę, pozostawiając wspólnocie rozwiązanie powstałej sytuacji zgodnie z zasadami samorządności tego podmiotu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 1 kwietnia 2019 r., sygn. akt I C 839/18
Oprac. PB