Kwestie wykorzystania funduszu remontowego od zawsze są elementem analizy. Czy zaskarżyć uchwałę można tylko z art. 25 ustawy o własności lokali?
Właściciel lokalu zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w sprawie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną dotyczącego nowych miejsc parkingowych. Uchwalono nią powiększenie dotychczasowych miejsca postojowego dla mieszkańców i przystąpienie do znalezienia wykonawcy oraz upoważniono zarząd do podejmowania decyzji zmierzających do realizacji zadania.
Sąd zwrócił uwagę, że w zaskarżonej uchwale nie została bezpośrednio zawarta decyzja o wykorzystaniu na wykonanie przewidzianego nią zadania środków z funduszu remontowego. W związku z tym tylko sygnalizacyjnie sąd zauważył, że zagospodarowanie terenu wspólnoty może wiązać się z wydatkami szerszymi niż koszty bieżącej eksploatacji, a wobec tego skorzystanie ze środków funduszu remontowego na takie cele można uznać za zasadne.
Sąd stwierdził przy tym, że gdyby miał badać uchwałę w odniesieniu do regulacji z art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm, dalej: uwl), to należałoby przede wszystkim zauważyć, że zastrzeżenia powoda nie dotyczą bezpośrednio zaskarżonej uchwały, lecz jej konsekwencji finansowych. Jednak nawet gdyby sąd analizował uchwałę w trybie art. 25 uwl, nie miałby podstaw do jej podważenia. Dlatego też sąd uznał, że negowanie uchwały w innym trybie, którego zastosowanie budzi często poważne wątpliwości, tym bardziej było niezasadne. Generalnie bowiem odniesienie się do art. 58 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.), przy założeniu, że zachodzą przypadki uzasadniające oparcie się na tej konstrukcji, powinno dotyczyć poważniejszych zagadnień niż w zwykłym trybie kontroli z art. 25 uwl.
Poza tym powód nie doprowadził do wykazania zarzutów dotyczących naruszeń formalnych, podważających uchwałę, a przy tym ich rozpoznanie mogło budzić wątpliwości, czy nie są one spóźnione. W końcowym etapie postępowania także sam powód nie był już pewien, czy termin na zaskarżenie uchwały minął mu bez możliwości jego dochowania. Powód próbował usprawiedliwić się, dlaczego nie działał wcześniej, powołując się na wyjazd do sanatorium i leczenie oraz obowiązki związane z opieką nad wnukami. Potwierdził także, że był obecny na zebraniu, gdy podjęto uchwałę o finansowaniu wykonania zaskarżonej uchwały, a negował jedynie fakt, by przy tej okazji powziął o niej informację.
Wobec powyższego sąd stwierdził, że podziela stanowisko przedstawione w sprawie przez wspólnotę oraz przytoczone przez nią orzecznictwo, gdzie w podobny sposób interpretowano funkcjonowanie uwl. Sąd nadmienił też, że przegląd doktryny i orzecznictwa dotyczącego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest potwierdzeniem nie tylko problemów z decyzjami dotyczącymi dysponowania miejscami postojowymi, ale i poglądu, że z funduszu remontowego można finansować także inwestycje, w tym polegające na zagospodarowaniu terenu wspólnoty (poza jednym przypadkiem odwołania się do orzeczenia, na które powołał się także powód w piśmie do zarządcy, bardzo wąsko interpretującego ustawę w oparciu o zawężoną wykładnię językową, bez odniesienia się do celu całej regulacji).
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 2 marca 2020 r., sygn. akt I C 1182/19
Oprac. PB