Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo zgłosić projekt uchwały w dowolnej kwestii. Czy zarządca może nie poddać pod głosowanie takiego projektu? Czy projekt powinien podlegać jego wstępnej ocenie?
Zgodnie z art. 21 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm. dalej: uwl) zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentując ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Podobne zadania i uprawnienia posiada zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 uwl.
Zarząd swoje zadania w zakresie zwykłego zarządu wykonuje samodzielnie, natomiast dla podjęcia wszelkich czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, ustawodawca zastrzegł konieczność podjęcia uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Ustawodawca w art. 22 ust. 3 uwl wymienił szereg czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, niemniej jednak nie jest to wyliczenie enumeratywne, a zatem mamy tu do czynienia z katalogiem otwartym.
Podjęcie decyzji
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w drodze uchwał, nad którymi głosują wszyscy właściciele lokali. Ustawodawca w regulacjach zawartych w uwl przewidział możliwość głosowania nad uchwałami zarówno podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej, jak i w drodze obiegowej. Ponadto dopuszcza się przeprowadzenie głosowania w systemie mieszanym, tj. częściowo podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej, a częściowo – w przypadku zbyt niskiej frekwencji – w drodze indywidualnego zbierania głosów (tzw. droga obiegowa).
W tym miejscu wskazać należy, że uwl nie wskazuje wprost, kto może zgłosić projekt uchwały. Zasadą przyjętą w doktrynie i orzecznictwie jest, że projekty uchwał przygotowuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto za słuszne należy uznać poglądy, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma pełne prawo złożenia projektu uchwały podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Projekt taki może zostać szczegółowo omówiony przez wnioskodawcę, a następnie poddany pod głosowanie.
Zwołanie zebrania
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany jest do zwołania zebrania właścicieli przynajmniej raz w roku, najpóźniej do końca I kwartału danego roku. Przygotowując zebranie, zarząd rozsyła do członków wspólnoty mieszkaniowej szereg dokumentów, w tym agendę zebrania z proponowanym porządkiem obrad, a w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali także treść tej zmiany.
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zgłosić do zarządu wniosek o wywołanie projektu uchwały w konkretnej sprawie dotyczącej nieruchomości wspólnej. Właściciele nie są w żaden sposób związani porządkiem obrad przedłożonym przez zarząd i mogą dokonywać w nim zmian, w tym proponować dodatkowe kwestie wymagające podjęcia uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007r., sygn. akt II CSK 370/06). Jeżeli z jakiegoś powodu zarząd nie zwoła zebrania do końca I kwartału danego roku, wówczas prawo zwołania zebrania przysługuje każdemu z właścicieli lokali.
Mateusz Adamski
Radca prawny
Całość tekstu w numerze 06/2020 „Wspólnoty Mieszkaniowej”