Pytanie. W listopadzie 2020 r. zarząd zaproponował uchwałę obniżającą czynsz z reklam na częściach wspólnych (w związku z pandemią). 31 maja 2021 r. uchwała została przegłosowana. W uchwale znalazła się informacja, że czynsz ulega obniżeniu od 1 kwietnia 2020 r. Czy w tym przypadku nie ma zastosowania zasada „prawo nie działa wstecz”?
Odpowiedź. Wprawdzie istnieje ogólny postulat, aby podstawowe zasady prawne znajdowały zastosowanie także do uchwał wspólnot mieszkaniowych, ale pamiętać należy, że uchwały nie są prawem w pełnym znaczeniu tego słowa. W warunkach przedstawionej sprawy trzeba zatem stwierdzić, że uchwała z mocą wsteczną może być uznana za prawidłową.
Uzasadnienie: Ustawa o własności lokali nie wyraża wprost zakazu podejmowania uchwał regulujących kwestie przeszłe. Pomocniczo wskazuje się w tej materii art. 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc), który brzmi: „ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu”. Bezpośrednio o sposobie przyjmowania uchwał mówi art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl). Sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagające podjęcia uchwały wskazane są natomiast w art. 22 ust 2 i 3 uwl. Przy ocenie tego zagadnienia konkurują ze sobą dwie równomierne zasady. Z jednej strony jest to paradygmat stosowania poprawnych zasad rozumowania prawnego, nawet jeśli nie mówimy wprost o procesie prawotwórczym. Z drugiej zaś jest to obowiązek realizacji woli członków wspólnoty. Rezultat ich „ważenia” musi zależeć od kontekstu, nie sposób bowiem z góry ocenić potencjalnego pierwszeństwa którejkolwiek z powyższych zasad.
Uchwała wspólnoty nie jest aktem prawnym, „a wyrazem woli zebrania właścicieli lokali”. Co za tym idzie nie można stawiać wymogów wobec uchwał wspólnoty „z regulacji odnoszących się do wymogów stawianych aktom prawnym” (wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 10 maja 2018 r., sygn. akt I C 241/17).
Po drugie, wskazuje się w orzecznictwie, że zasady poprawnej legislacji obejmują ogół regulacji, w tym także uchwały wspólnoty (wyrok Sądu Okręgowego w Siedlcach z 2 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 283/13). Tutaj podkreślenia wymaga kontekst, w jakim przywołany wyrok zapadł. Sąd orzekał bowiem w odniesieniu do korygowania planu gospodarczego z mocą wsteczną (zmiany wysokości zaliczek), przy bardzo specyficznych okolicznościach faktycznych. Konkludując, nie kreował swoistej zasady prawnej, a rozstrzygał w konkretnej sprawie.
Po trzecie, nie można pominąć, że nadmierne „formalizowanie” wykładni uchwał współwłaścicieli nie jest prawidłowe. Kwestionowanie podjętych uchwał na podstawie kryteriów formalnych może nastąpić w przypadku wykazania, że uchybienia te miały lub mogły mieć wpływ na treść podjętej uchwały.
Na tej podstawie należało stwierdzić, że wobec ogólnego braku zakazu przyjmowania uchwał z mocą wsteczną ocena powinna objąć okoliczności i treść uchwały. Z przedstawionego opisu wynika, że współwłaściciele mieli świadomość treści i znaczenia głosowanej uchwały. Zarząd sygnalizował, że obniżenie wysokości zaliczek może być brane pod uwagę. Z przedstawionego opisu sprawy wynikało, że właściciele wyrazili – mocą uchwały – zgodę na obniżenie wysokości zaliczek od 1 kwietnia 2020 r. Można założyć, że intencją współwłaścicieli było uregulowanie kwestii od zebrania ogółu właścicieli za 2020 r. do zebrania w 2021 r. Nie można zapomnieć, że był to okres szczególny, który zmienił wiele w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Co za tym idzie w przedstawionym przypadku ponad ogólne wymogi prawodawstwa należy przedłożyć realną wolę współwłaścicieli.
Jednocześnie wobec wystąpienia w sprawie innych okoliczności (nie przedstawionych w opisie), pamiętać trzeba o możliwości poddania przedmiotowej uchwały kontroli sądowej w trybie art. 25 uwl.
Karol Popławski
prawnik