Zarzuty wobec wspólnoty a płacenie zaliczek

Obowiązek ponoszenia bieżących opłat wnoszonych w formie zaliczek na poczet kosztów zarządu ma charakter ustawowy, a zatem właściciel lokalu nie może bronić się zarzutem, że nie będzie ich na bieżąco ponosić z powodu zaniechań lub zaniedbań ze strony wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek ten jest niezależny od tego, czy wspólnota wywiązywała się ze swoich obowiązków, czy też nie.


Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. każdego miesiąca. Artykuł 14 uwl zawiera wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które w szczególności się na nie składają.

Pozwany, będący właścicielem lokalu, powinien zatem terminowo uiszczać na rzecz powodowej wspólnoty powyższe opłaty. Sąd podkreślił, że obowiązek ponoszenia bieżących opłat wnoszonych w formie zaliczek na poczet kosztów zarządu przez osobę, której przysługuje prawo własności lokalu, ma charakter ustawowy, a zatem osoba taka nie może bronić się zarzutem, że nie będzie ich na bieżąco ponosić z powodu zaniechań lub zaniedbań ze strony wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie sądu obowiązek pozwanego do ponoszenia kosztów zarządu był niezależny od tego, czy wspólnota wywiązywała się ze swoich obowiązków, czy też nie. Tym bardziej że, jak wynika z treści art. 14 ust. 1 uwl, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się również wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Pozwany, nie dokonując opłat będących przedmiotem pozwu, miał więc wpływ na możliwości finansowe wspólnoty w zakresie dbania o części wspólne nieruchomości, w tym przeprowadzenie konserwacji dachu. Dlatego też wnioski dowodowe pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego zostały oddalone, gdyż okoliczności dotyczące zalania mieszkania i doznanej przez pozwanego z tego tytułu szkody nie miały znaczenia dla oceny zasadności zgłoszonego przez wspólnotę roszczenia. Sąd zauważył też, że zarzutów zgłoszonych przez pozwanego w sprzeciwie od nakazu zapłaty nie sposób było oceniać jako zarzutu potrącenia, gdyż pozwany nie wskazał wysokości wierzytelności, która w jego ocenie przysługiwała mu w związku z zalaniem mieszkania.

W myśl art. 2031 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm.) podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność pozwanego jest niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego, a zgodnie z § 2 pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna.

W omawianej sprawie pozwany nie podniósł zarzutu potrącenia w sprzeciwie od nakazu zapłaty, w którym wnosząc o oddalenie powództwa, niewątpliwie wdał się w spór co do istoty sprawy. Zatem podnoszone w dalszym toku postępowania zarzuty pozwanego nie mogły zostać ocenione jako skutecznie podniesiony zarzut potrącenia. Wspólnota była uprawniona do naliczenia odsetek ustawowych od niezapłaconych w terminie opłat, zgodnie z art. 481 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc), jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Tak więc sam fakt opóźnienia przesądza, że wierzycielowi należą się odsetki. Dłużnik jest zobowiązany uiścić je, choćby nie dopuścił się zwłoki w rozumieniu art. 476 kc, a zatem nawet w przypadku, gdy opóźnienie było następstwem okoliczności, za które nie ponosił on odpowiedzialności, i choćby wierzyciel nie doznał szkody.


Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi–Widzewa w Łodzi z 8 marca 2021 r., sygn. akt VIII C 1526/19

Oprac. PB

Przewiń do góry