Z uwagi na zmienność cen, trudno oczekiwać od wspólnoty, by w swych przewidywaniach uwzględniała takie składowe zaliczek, które będą identyczne z przyszłymi kosztami. W rzeczywistości te przewidywania są zazwyczaj odmienne od kosztów realnie poniesionych.
Stawiany przez powoda zarzut zawyżenia zaliczek był jednym z głównych argumentów, które miały uzasadniać konieczność uchylenia zaskarżonych uchwał. W ocenie sądu jednak zarzut ten był wyrazem wyłącznie subiektywnej oceny powoda, która nie przesądzała o zasadności jego stanowiska. Z podjętej przez wspólnotę uchwały wynikało, że faktycznie pobrane w 2015 r. zaliczki przewyższyły koszty zarządu nieruchomością wspólną. Co więcej, również w poprzednich latach w pozwanej wspólnocie w ramach rozliczenia rocznego zachodziły podobne sytuacje, tj. kwota pobranych zaliczek przewyższała koszty zarządu nieruchomością wspólną. Fakt ten nie dawał jednak, w ocenie sądu, podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone uchwały były wadliwe.
Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak jednak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, te bowiem w chwili podejmowania uchwały ustalającej wysokości zaliczek nie są znane. Doświadczenie wskazuje, że rzadko przewidywane koszty zarządu są identyczne z kosztami rzeczywiście poniesionymi. Zwykle istnieje rozbieżność pomiędzy kosztami prognozowanymi a kosztami faktycznymi. Zaliczki są uchwalane w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów zarządu, a ich podstawą są prognozy co do wydatków przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania. Powód poza wskazaniem na pewną prawidłowość w pozwanej wspólnocie polegającej na tym, że wysokość zaliczek była z reguły wyższa od kosztów rzeczywistych, nie wskazał okoliczności, które mogły prowadzić do wniosku, że zaliczki były w sposób świadomy zawyżane, bez uwzględnienia wszystkich okoliczności, które mogły wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków na koszty zarządu nieruchomością wspólną lub na wysokość obciążeń właścicieli. Sam zatem fakt, że suma zaliczek ustalonych w pozwanej wspólnocie przewyższała kwotę kosztów zarządu, nie mógł prowadzić do stwierdzenia, że uchwała naruszała interesy powoda. Właściciele lokali mają wpływ na uchwalanie wysokości zaliczek i mogą przeciwstawić się określaniu ich w sposób im nie odpowiadający, zaskarżając uchwały do sądu w trybie art. 25 uwl, ale w takim wypadku rolą skarżących jest wykazanie, że przyjęte w uchwale zaliczki nie uwzględniają wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków z tytułu kosztów zarządu. Z uwagi zaś choćby na zmienność cen, trudno oczekiwać od wspólnoty, by w swych przewidywaniach uwzględniała takie składowe zaliczek, które będą identyczne z przyszłymi kosztami. W rzeczywistości te przewidywania są zazwyczaj odmienne od kosztów realnie poniesionych. Trudno też oczekiwać od wspólnoty, by w obawie przed zarzutami, m.in. takimi, jakie formułował powód, zaniżała swe prognozy.
Nie miał więc racji powód, argumentując, że stałe pobieranie zawyżonych zaliczek narusza zasady gospodarności i rzetelności i jest niezgodne z uwl. O wysokości zaliczek powinny decydować przewidywane wydatki, jednakże przy uwzględnieniu zmienności cen towarów i usług, a koszty z lat poprzednich mogą być jedynie posiłkowo brane pod uwagę przy tej ocenie.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2022 r., sygn. akt I ACa 882/21
Oprac. PB