Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez ustanowienie w regulaminie, że określone pojazdy, takie jak samochody elektryczne oraz samochody z zamontowaną instalacją LPG, nie mogą wjeżdżać do garażu podziemnego. Musi jednak liczyć się z tym, iż właściciel lokalu, którego interes został naruszony, ma prawo do zaskarżenia uchwały. W każdym przypadku sąd będzie ważył interes właściciela lokalu (pojazdu) oraz interes wspólnoty mieszkaniowej przede wszystkim w zakresie bezpieczeństwa.
Wspólnota mieszkaniowa dąży do podjęcia uchwały w sprawie ustanowienia zakazu wjazdu do garażu podziemnego samochodów z zamontowaną instalacją LPG oraz samochodów elektrycznych. W kwestii samochodów z zamontowaną instalacją LPG właściciele lokali argumentują ustanowienie tego zakazu obawą przed eksplozją samochodu ze względu na nieszczelną instalację w samochodzie, co doprowadzić może do powstania pożaru, który mógłby rozprzestrzenić się na pozostałe auta zaparkowane w garażu podziemnym. W zakresie samochodów elektrycznych zachodzi obawa o ryzyko wystąpienia pożaru, najczęściej spowodowanego samozapłonem baterii w samochodzie, jak również uszkodzeniem baterii w wyniku kolizji czy samym jej ładowaniem. Ponadto właściciele lokali zwracają uwagę na trudności związane z ugaszeniem płonącego auta elektrycznego, w związku ze skomplikowaną i długotrwałą procedurą jego gaszenia, które w ekstremalnych przypadkach może trwać nawet do 21 godzin.
Powstaje pytanie o ważność takiej uchwały w przypadku jej zaskarżenia przez właścicieli, którzy zostaną pokrzywdzeni zakazami. Jej podjęcie może spowodować ścieranie się kwestii związanej z utrzymaniem bezpieczeństwa na terenie wspólnoty mieszkaniowej z kwestią związaną z ograniczaniem prawa własności właścicieli samochodów z instalacją LPG oraz samochodów elektrycznych.
Instalacje LPG
W pierwszej kolejności należy wskazać, że w polskim systemie prawnym nie ma zakazu, który dotyczyłby parkowania samochodów z instalacją LPG w garażach podziemnych. Gaz płynny (LPG) jest to mieszanina węglowodorów, głównie propanu oraz butanu. Z tego względu wskazać należy na § 108 ust. 1 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690), który stanowi, że „w garażu zamkniętym należy stosować wentylację […] 4) mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia gazu propan-butan – w garażach, w których dopuszcza się parkowanie samochodów zasilanych gazem propan-butan i w których poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu”. Na powyższe uregulowanie wskazał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 5 września 2018 r. (sygn. akt VII SA/WA 2888/17), stwierdzając, że: „[…] zgodnie z § 108 ust. 1 pkt 4 wskazanych warunków technicznych, w garażu zamkniętym należy stosować wentylację mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia gazu propan-butan – w garażach, w których dopuszcza się parkowanie samochodów zasilanych gazem propan-butan i w których poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu. Jak z powyższego wynika, w garażu „podziemnym”, w którym możliwe jest parkowanie samochodów z instalacją gazową, konieczna jest wentylacja mechaniczna sterowana czujkami gazu […]”.
Kolejno wskazać należy na przepis § 4 ust. 2 pkt. 5 rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. z 2010 r. Nr 109 poz. 719), który stanowi, że „właściciele, zarządcy lub użytkownicy budynków oraz placów składowych i wiat, z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych: […] 5) umieszczają, przy wjazdach do garaży zamkniętych z podłogą znajdującą się poniżej poziomu terenu, czytelną informację o dopuszczeniu lub niedopuszczeniu parkowania w tych garażach samochodów zasilanych gazem płynnym propan-butan”. Mając na uwadze powyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że nie regulują one jednak zakazu wjazdu pojazdów z instalacją LPG do garaży podziemnych.
Samochody elektryczne
Analogicznie, w zakresie samochodów elektrycznych nie znajdziemy jakichkolwiek przepisów dotyczących zakazu ich parkowania w garażach podziemnych. Ewentualnie wskazać można na wyżej przytoczone uregulowania w zakresie podejmowania przez wspólnoty mieszkaniowe odpowiednich działań w zakresie ochrony przeciwpożarowej. W zakresie samochodów elektrycznych często wywodzi się możliwość podejmowania stosownych działań w oparciu o art. 61 ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm., dalej: pb), który stanowi, że „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”. Artykuł 5 ust. 2 pb stanowi zaś, że „obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej”.
Przywołać w tym kontekście należy również ustawę z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 317 ze zm., dalej: uepa), która określa w szczególności zasady rozwoju i funkcjonowania infrastruktury służącej do wykorzystania paliw alternatywnych w transporcie, w tym wymagania techniczne, jakie ma spełniać ta infrastruktura. Na mocy uepa zarówno energia elektryczna, jak i gaz płynny (LPG) uważane są za paliwa alternatywne, o czym stanowi art. 2 pkt. 11 uepa. Zgodnie z art. 12 ust. 1 uepa stanowiska zapewnione dla pojazdów elektrycznych powinny zostać wyposażone w punkty ładowania o mocy nie większej niż 3,7 kw. Z powyższego wynika niewątpliwa konieczność zapewnienia tego typu stanowisk również w garażach podziemnych. Artykuł 12b ust. 1 uepa wskazuje, że „w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku”. Wskazuje się ponadto, że „w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kw stanowi czynność zwykłego zarządu”. Wobec tego zgodę taką wydaje zarząd samodzielnie, respektując przepis art. 22 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).
Prawo do odmowy
Wspólnota mieszkaniowa, rozpatrując wniosek, o którym mowa powyżej, ma prawo odmówić udzielenia zgody co do zainstalowania i eksploatacji punktu ładowania w przypadku, gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa lub wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania, lub gdy wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem.
Wobec powyższego wskazać należy, że uwl reguluje dopuszczalny, bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zgód, zakres wyposażenia stanowisk dla samochodów elektrycznych w punkty ładowania, umiejscowione m.in. w garażach podziemnych. W pozostałym zakresie, objętym przepisem art. 12b uepa, zainteresowany podmiot może starać się o instalację, celem późniejszej eksploatacji, punktów ładowania po spełnieniu odpowiednich wymagań, zaś w przypadku ich niespełnienia wspólnota mieszkaniowa lub zarząd ma prawo odmówić zgody. Należy jednak zastrzec, że regulacje te dotyczą wyłącznie kwestii punktów ładowania, nie zaś parkowania w garażach podziemnych.
Mając na uwadze powyższe, według mnie wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, jaką będzie w tym przypadku garaż podziemny, poprzez ustanowienie w regulaminie wspólnoty, że określone pojazdy, w tym przypadku samochody elektryczne oraz samochody z zamontowaną instalacją LPG, nie mogą wjeżdżać do części wspólnych.
W praktyce spotyka się również przypadki, że w razie notorycznego łamania zakazu wjazdu określonych w uchwale pojazdów przewiduje się kary pieniężne wobec osób łamiących rzeczony zakaz. Takie uregulowania budzą jednak znaczne kontrowersje co do swojej zgodności z prawem. Wspólnota ma prawo argumentować podjęcie uchwały zapewnieniem bezpieczeństwa na jej terenie w celu uniknięcia wypadków, związanych w szczególności z pożarami samochodów elektrycznych oraz z eksplozjami samochodów z instalacją LPG.
Inaczej jednak sytuacja będzie wyglądać, jeżeli garaż podziemny stanowił będzie odrębny lokal niemieszkalny, dla którego założona będzie odrębna księga wieczysta. Wówczas stosować należy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. W szczególności wskazać należy wtedy na art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej kc), który stanowi, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 17 marca 2017 r. (sygn. akt III CSK 64/16), „przepis art. 206 kc ma charakter dyspozytywny, wobec czego współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, zwłaszcza jeśli z uwagi na rozmiar, rodzaj lub właściwości rzeczy wspólnej ewentualnie inne szczególne okoliczności nie jest możliwe bezkolizyjne, sensowne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy wspólnej, korzystanie z niej przez wszystkich współwłaścicieli w sposób wskazany w art. 206 kc.”. Powyższe oznacza, że w przypadku garaży podziemnych, które są odrębnymi lokalami niemieszkalnymi, sposób korzystania z niego będzie leżał wyłącznie w gestii współwłaścicieli, którzy mają prawo podjąć decyzję o zakazie wjazdu samochodów elektrycznych lub samochodów z instalacją LPG lub zezwalać na parkowanie tego typu samochodów.
Możliwość zaskarżenia
Właściciel lokalu, będący zarazem właścicielem samochodu elektrycznego lub samochodu z instalacją LPG, który nie zgadza się z uchwałą, ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub że w inny sposób narusza ona jego interesy. W doktrynie wskazuje się, że uchwała właścicieli lokali może być zaskarżona do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa. Należy tu mieć na względzie nie tylko przepisy uwl, lecz także każdą inną ustawę obowiązującą w chwili podjęcia zaskarżonej uchwały. Ponadto w grę mogą wchodzić rozporządzenia wydane na podstawie i w wykonaniu ustawy, a także prawo miejscowe.
W omawianym stanie faktycznym niewątpliwie właściciel samochodu elektrycznego lub samochodu z instalacją LPG w potencjalnym powództwie może powołać się na ograniczanie prawa własności. Uchwała może potencjalnie godzić zarówno w art. 140 kc, jak również w art. 64 ust. 1 Konstytucji RP, który stanowi, że „każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia”. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 20 czerwca 2017 r. (sygn. akt I ACA 577/16), „przepis art. 140 kc wyraża naturę prawa własności. Ujmuje definicję tego prawa w dwóch aspektach: pozytywnym i negatywnym. Przez stronę pozytywną rozumie się uprawnienia, jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe; natomiast strona negatywna własności oznacza możność wyłączenia przez właściciela wkraczania innych osób w sferę jego prawa”.
Skoro tak, to w przypadku, gdy sąd dojdzie do przekonania, że przedmiotowa uchwała narusza w szczególności zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową lub w odrębny sposób narusza interesy właściciela tego typu samochodu, może uchwałę uchylić. Właściciel samochodu elektrycznego lub samochodu z instalacją LPG, poszkodowany wskutek ustanowionego zakazu wjazdu do garażu podziemnego tego typu samochodem, ma prawo do ochrony prawa własności, które w jego ocenie zostało naruszone przez uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.
Ważenie racji
Reasumując, wspólnota mieszkaniowa ma prawo – w mojej ocenie – podjąć uchwałę w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez ustanowienie w regulaminie, że określone pojazdy, takie jak samochody elektryczne oraz samochody z zamontowaną instalacją LPG, nie mogą wjeżdżać do garażu podziemnego. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo argumentować powyższe działania zapewnieniem bezpieczeństwa oraz ochroną obiektu (przede wszystkim przeciwpożarową) w oparciu o przywołane powyżej przepisy.
Wspólnota musi jednak liczyć się z tym, iż właściciel lokalu, będący jednocześnie właścicielem samochodu elektrycznego lub samochodu z instalacją LPG, którego interes został naruszony tym zakazem, ma prawo do zaskarżenia uchwały, w myśl art. 25 ust. 1 uwl, celem ochrony swojego prawa własności, które w jego ocenie zostało naruszone. W każdym przypadku sąd będzie ważył interes właściciela lokalu (pojazdu) oraz interes wspólnoty mieszkaniowej przede wszystkim w zakresie bezpieczeństwa. Dla rozstrzygnięcia sprawy może się również okazać ważne, czy ograniczenia w zakresie parkowania pojazdów w garażu podziemnym zostały uprzednio zasygnalizowane np. przez dewelopera oraz czy właściciel lokalu był o nich informowany.
Bartosz Frączyk
radca prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Bartosz Frączyk