Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem treść sprawozdania finansowego powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części. Pierwsza, opisowa, powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga, finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Niespełnienie tych wymogów może oznaczać co najwyżej, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu i stanowić przesłankę do jej uchylenia.
W myśl art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296) powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes. Natomiast powództwo takie podlega uwzględnieniu tylko w wypadkach rażącego naruszenia prawa, w przeciwnym razie art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl), przewidujący sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały byłby łatwo obchodzony, co rodziłoby niepewność prawną co do skutków podejmowanych uchwał.
W omawianej sprawie, w ocenie sądu, wszystkie zarzuty kierowane przez stronę powodową pod adresem zaskarżonych uchwał były typowe dla powództw o uchylenie uchwały opartych na art. 25 uwl. Uchwały te nie zostały zaskarżone w terminie wynikającym z art. 25 ust. 1a uwl. Konieczne więc było rozważenie, czy uchwały te zostały przyjęte z rażącym naruszeniem prawa – przepisów uwl, Kodeksu cywilnego bądź innych przepisów prawa bezwzględnie obowiązujących. W ocenie sądu strona powodowa nie wykazała, aby przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał doszło do rażącego naruszenia prawa, i nie wskazała, jakie konkretne przepisy miałyby zostać naruszone. Sąd podkreślił przy tym, iż sprawozdanie finansowe z działalności wspólnoty nie musi odpowiadać wymogom przewidzianym ustawą o rachunkowości oraz że jest dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania. Skoro zaś zgodnie z art. 29 ust. 1 uwl zarząd wspólnoty ma obowiązek prowadzić tylko uproszczoną dokumentację finansową, to nie ma obowiązku sporządzania sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego, sporządzonego na podstawie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, powinien zawierać informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W tym zakresie zdaniem sądu nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 4 października 2018 r., sygn. akt I ACa 165/18).
Sąd zaznaczył, że uwl nie wprowadza żadnych szczególnych wymogów co do formy i treści sprawozdania. Zgodnie jednak z ugruntowanym orzecznictwem jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części. Pierwsza, opisowa, powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga, finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Niespełnienie powyższych wymogów może oznaczać co najwyżej, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu, i stanowić przesłankę do jej uchylenia w trybie przewidzianym w art. 25 ust. 1 uwl. Nie można natomiast było w przedmiotowej sprawie stwierdzić, aby doszło do rażącego naruszenia prawa czy też sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, przy czym strona powodowa nie wskazała, jakie konkretnie zasady współżycia społecznego miałyby zostać naruszone. Nie zostało także wskazane, jakie błędy merytoryczne miało zawierać sprawozdanie i które z pozycji miały być niezgodne ze stanem faktycznym – w kontekście badania, czy doszło do rażącego naruszenia prawa.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 10 lipca 2023 r., sygn. akt I ACa 1392/21
Oprac. PB