Głosowanie na uchwałę o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu lokalem. Podobnie jak zawarcie umowy przez współwłaścicieli nieruchomości z podmiotem trzecim o zarząd nieruchomością.
Sąd wyjaśnił, że fakt zawarcia umowy przez większość współwłaścicieli z podmiotem zewnętrznym o zarząd nieruchomością był obojętny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Jej przedmiotem było bowiem żądanie zmiany osoby zarządcy sądowego, a nie uchylenie zarządu sądowego. To, że fakt zawarcia wspomnianej umowy pozostawał nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy (o zmianę osoby zarządcy), nie budziło w ocenie sądu żadnych wątpliwości z punktu widzenia właściwych podstaw prawnych, tj. art. 615 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296, dalej: kpc) w zw. z art. 931 § 2 kpc oraz art. 935 § 1-3 kpc. W związku z tym fakt zawarcia przez współwłaścicieli umowy z podmiotem zewnętrznym o zarząd nieruchomością nie mógł mieć żadnego znaczenia dla oceny prawidłowości wykonywania zarządu przez dotychczas ustanowionego zarządcę sądowego. Co bardzo istotne, umowa zawarta przez współwłaścicieli w czasie, w którym ich zarząd ustawowy nad nieruchomością – w rozumieniu art. 199-201 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) był im odebrany z uwagi na ustanowienie zarządu sądowego – w rozumieniu art. 203 kc pozostawała nieważna.
W wyroku przyjęto, iż pogląd wyrażony w orzeczeniu Sądu Najwyższego (wyrok z 17 czerwca 2015 r., sygn. akt I CSK 355/14) w zakresie identyfikacji czynności prowadzącej do wyłonienia zarządu nieruchomością wspólną rozciągał się także na zawarcie umowy o zarząd nieruchomością przez jej współwłaścicieli z podmiotem trzecim, czyli stanowił czynność zarządu nieruchomością wspólną. Takie rozumowanie wpisuje się w rozumienie pojęcia zarządu nieruchomością wspólną – jako całokształtu czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą nieruchomości wspólnej bezpośrednio lub pośrednio (uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 25 marca 1994 r., sygn. akt III CZP 182/93), a więc m.in. także i ustanowienia sposobu zarządu, w tym zawarcia umowy o ten zarząd z podmiotem trzecim. Zatem niezależnie od tego, że zawarcie takiej umowy przez współwłaścicieli z podmiotem trzecim nie mogło mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy o zmianę osoby zarządcy sądowego, to przede wszystkim taka czynności prawna była w ocenie sądu nieważna – jako niezgodna z ustawą (art. 58 § 1 kc w zw. z art. 203 kc). W konsekwencji powyższego oczywistą pozostawała w ocenie sądu konstatacja, że bezprzedmiotowy był zarzut naruszenia art. 199 kc w zw. z art. 203 kc i art. 201 kc, tj. rozważenie tego, czy ustanowienie zarządu nieruchomością wspólną jest czynnością zwykłego zarządu, czy też przekracza ona ten zakres.
Chociaż nie miało to żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, ubocznie sąd wyraził pogląd, że tak jak uchwała o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością lokalową (wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r., sygn. akt I CSK 355/14), tak i zawarcie umowy przez współwłaścicieli nieruchomości (gdzie nie zostały ustanowione odrębne własności lokali) z podmiotem trzecim – o zarząd nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu. Nie ma bowiem żadnych argumentów jurydycznych, które uzasadniałyby różnicowanie charakteru tego rodzaju – tożsamej w sensie treści – czynności tylko z uwagi na odrębność regulacji co do samego ustanowienia (wyłonienia) zarządu. Sąd podkreślił, że ani przepisy kc, ani kpc nie regulują wprost przesłanek zmiany osoby zarządcy nieruchomości ustanowionego przez sąd. Stąd odesłanie do przepisów art. 935 kpc i potrzeba odpowiedniego ich stosowania w tym przypadku. Przy tym istota zagadnienia sprowadza się do tego, że art. 935 § 1 kpc wskazuje na pewien model właściwego, starannego postępowania zarządcy – w tym także odnoszący się do zarządcy ustanowionego przez sąd (art. 615 kpc), co ma zasadnicze znaczenie dla oceny, czy sposób sprawowania funkcji przez takiego zarządcę odbiega od tego modelu, czy też nie, a wobec tego, czy istnieją podstawy do zmiany osoby zarządcy.
W orzecznictwie wskazuje się na wzorzec należytej staranności obowiązujący zarządcę nieruchomości ustanowionego przez sąd, który obejmuje jego profesjonalizm w podejmowaniu czynności składających się na zarząd nieruchomością. Staranność zawodowego zarządcy może być uznana za niemieszczącą się w tym wzorcu wtedy, gdy podjęte przez niego działania lub zaniechania są oczywiście sprzeczne z przepisami mającymi zastosowanie albo z nałożonymi na niego obowiązkami. Przy tym właściwym punktem odniesienia dla weryfikacji dochowania należytej staranności przez zarządcę nieruchomości są art. 935 § 1 i 2 kpc w zw. z art. 615 kpc, a więc nałożenie na zarządcę obowiązku sprawowania zarządu w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Tym samym jego czynności sprowadzają się do zakresu czynności zwykłego zarządu. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie przyjmuje się, że są to czynności dotyczące bieżących spraw danego podmiotu prawa, które nie prowadzą do uszczuplenia jego potencjału ekonomicznego, np. zakup niezbędnych materiałów, pobieranie lub opłacanie czynszu, wykonywanie bieżących remontów itp. To wszystko jedynie wzmacniało w ocenie sądu stanowisko co do braku podstaw zmiany osoby zarządcy nieruchomości. Z punktu widzenia tak zidentyfikowanych, zarówno co do źródła, treści, jak i zakresu, kryteriów sprawowania zarządu nieruchomością przez zarządcę ustanowionego przez sąd zarzut skarżącego – co do tego, że zarządca wykonywał ten zarząd w sposób nieprawidłowy, nie znalazł zdaniem sądu żadnego oparcia.
Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 17 stycznia 2023 r., sygn. akt II Ca 1759/22
Oprac. PB