Pytanie. W zarządzanym przeze mnie budynku wspólnoty z jednej strony budynku znajdują się klatki schodowe, a z drugiej klika lokali usługowych. Lokale użytkowe mają osobne instalacje c.o., wodę i prąd, ich właściciele sami sprzątają teren wokół sklepów. Czy w umowach sprzedaży mieszkań deweloper może ująć zapis wskazujący, że kupujący przyjmuje do wiadomości, że właściciele lokali użytkowych nie będą partycypować w kosztach sprzątania klatek schodowych i ich oświetlenia lub konserwacji?
Odpowiedź. Deweloper nie ma żadnych podstaw prawnych do zwierania w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań postanowień dotyczących zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a tym bardziej zwalniających z ich ponoszenia poszczególnych członków.
Uzasadnienie. Przy udzieleniu odpowiedzi na powyższe pytanie należy mieć na uwadze to, że zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zostały określone w ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). Ustawodawca określił w niej m.in. prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także jakie czynności i w jakiej formie powinna podejmować wspólnota. I tak, zgodnie z art. 13 uwl, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast zgodnie z art. 14 uwl do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały zaliczone m.in. kwestie związane z kosztami sprzątania klatek schodowych, oświetlania czy konserwacji. W związku z powyższym kwestie ustalania zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną są wyłączną kompetencją wspólnoty i tylko ona na podstawie uchwały może ustalać te zasady. W związku z tym deweloper nie ma żadnych podstaw prawnych do umieszczania w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania postanowień dotyczących zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym zwolnienia z ich ponoszenia poszczególnych jej członków. Reasumując, obowiązkiem każdego członka wspólnoty jest uczestniczenie w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na zasadach w wysokości określonej w uchwałach. W związku z powyższym deweloper nie ma żadnych podstaw prawnych do zawierania w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań postanowień dotyczących zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a tym bardziej zwalniających z ich ponoszenia poszczególnych członków.
Magdalena Kosińska-Petecka
adwokat