Współwłasność instalacji wodnej

Sąd uznał, że przedmiotem współwłasności przymusowej była instalacja wodna we wspólnych częściach budynku oraz w lokalach nieposiadających liczników. W lokalach, w których liczniki zainstalowano – współwłasność przymusowa obejmowała instalację w granicach do zaworu poprzedzającego licznik.


Sąd stwierdził, że art. 25 ust. 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku podjęcia uchwały w trybie mieszanym termin 6 tygodni na jej zaskarżenie biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu, stosownie do tego, czy i w jaki sposób oddał głos (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1289/16). Nie był więc zasadny zarzut pozwanej wspólnoty, jakoby powództwo w tej sprawie zostało wniesione z przekroczeniem terminu ustawowego. Sąd ustalił, w jaki sposób wspólnota starała się zawiadomić każdego z jej członków o zebraniu. Jednak żadne z tych działań nie rodziło domniemania, że powodowie mieli zapewnioną możliwość zapoznania się ze skierowaną do nich korespondencją. Wbrew jednak stanowisku powodów, którzy zresztą nie kwestionowali legalności pozostałych uchwał podjętych na tym zebraniu, brak skutecznego ich powiadomienia nie uzasadniał ustalenia, że uchwała nie została podjęta, ani też jej uchylenia.

Sąd okręgowy bowiem z naruszeniem prawa określił materię, która podlega regulacjom w drodze uchwał podejmowanych w trybie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 8 w zw. z art. 14 pkt 2 uwl. W tej kwestii obie strony odwoływały się do wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie III CZP 28/06. W orzeczeniu tym zaprezentowano tezę, że w sytuacji, gdy żaden z lokali objętych wspólnotą nie ma zainstalowanego odrębnego ciepłomierza, cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Zatem opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 uwl.

W omawianej sprawie sąd ustalił, że wszystkie lokale, poza należącymi do powodów, miały zainstalowane wodomierze. Mimo to sąd I instancji przyjął, że cała instalacja wodna objęta była współwłasnością przymusową. Ocena ta nie odpowiadała jednak zasadzie, że jedynie przy braku urządzeń służących pomiarowi poboru mediów w poszczególnych lokalach cała instalacja powinna być uznana za niesłużącą do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Sąd apelacyjny zważył też, że wspólnota już w 2010 r. uchwaliła regulamin ustalania sposobu podziału kosztów poboru wody przy uwzględnieniu, że część lokali jest wyposażona w liczniki, a część nie. W tej sytuacji należało uznać, że przedmiotem współwłasności przymusowej była instalacja wodna we wspólnych częściach budynku oraz w lokalach nieposiadających liczników. W lokalach, w których liczniki zainstalowano – współwłasność przymusowa obejmowała instalację w granicach do zaworu poprzedzającego licznik. W konsekwencji sąd orzekł, że zaskarżona uchwała naruszała określoną w art. 14 ust. 1 uwl zasadę, zgodnie z którą na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się koszty bieżącej konserwacji i remontów instalacji wodnej jedynie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Powodowie nie powinni więc być zobowiązani w drodze uchwały do ponoszenia kosztów wymiany liczników stanowiących własność właścicieli innych lokali, ani też zobowiązani do zakupu liczników dla celów zainstalowania we własnych lokalach.


Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2022 r., sygn. akt VI ACa 713/19

Oprac. PB

Przewiń do góry