Nie można utożsamiać obciążeń fiskalnych ze sposobem korzystania z jakiejkolwiek rzeczy. Istnienie i utrzymywanie obowiązku podatkowego nie jest w żaden sposób uzależnione od woli właściciela tej rzeczy, a wynika jedynie z woli ustawodawcy lub innego podmiotu uprawnionego do nakładania podatków.
Spółka jawna będąca właścicielem lokalu wniosła pozew o uchylenie uchwały wspólnoty w sprawie pokrycia przez właścicieli lokali użytkowych kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych. Zasadą jest, że właściciele samodzielnie ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl). Z kolei wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust. 2 uwl). Wyjątkiem od tej zasady jest uprawnienie wspólnoty do zwiększenia w drodze uchwały obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 uwl).
Jednakże, jak sąd podkreślił, art. 12 ust. 3 uwl pozwala jedynie na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali i w związku z tym powinien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń, w tym zaliczek, właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy sposób korzystania z tych lokali generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz że zwiększenie to musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2017 r., sygn. akt I ACa 836/16). Ponadto, zgodnie z paremią „exceptiones non sunt extendendae”, wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco, co również w ocenie sądu przemawiało za koniecznością literalnej wykładni art. 12 ust. 3 uwl przewidującego okoliczności, których zaistnienie warunkuje zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych. W konsekwencji zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jest możliwe tylko wówczas, gdy korzystanie z tych lokali generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie jest natomiast możliwe zwiększenie takiego obciążenia w przypadku, gdy nie dotyczy ono kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz dotyczy obciążeń podatkowych wspólnoty, które nie są związane ze sposobem korzystania z lokali. Ponadto sposób korzystania z lokalu użytkowego musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka wspólnoty (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 117/19).
Zwiększenie obciążeń właściciela lokalu użytkowego musi dotyczyć także konkretnego lokalu, którego sposób użytkowania zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Niedopuszczalne jest zatem powzięcie uchwały, która jednolicie, w sposób globalny i abstrakcyjny zwiększa obciążenia właścicieli wszystkich lokali użytkowych we wspólnocie, bez uwzględnienia wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów generowanych przez korzystanie z poszczególnych lokali. Jednocześnie sąd podkreślił, że naliczanie od zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych podatku od osób prawnych, w tym od wspólnot mieszkaniowych, nie mieści się w pojęciu sposobu korzystania z takich lokali i nie może w świetle art. 12 ust. 3 uwl uzasadniać podwyższenia obciążeń właścicieli lokali niemieszkalnych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 października 2015 r., sygn. akt I ACa 581/15 oraz z 27 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 213/17). Nie można bowiem utożsamiać obciążeń fiskalnych ze sposobem korzystania z jakiejkolwiek rzeczy. Istnienie i utrzymywanie obowiązku podatkowego nie jest w żaden sposób uzależnione od woli właściciela tej rzeczy, a wynika jedynie z woli ustawodawcy lub innego podmiotu uprawnionego do nakładania podatków. W konsekwencji nie jest możliwe zwiększenie takiego obciążenia w przypadku, gdy nie dotyczy ono kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz dotyczy obciążeń podatkowych wspólnoty, które nie są związane ze sposobem korzystania z lokali. Uzasadnieniem zwiększenia obciążeń właścicieli lokali niemieszkalnych nie może być bowiem sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 117/19). W związku z powyższym sąd uznał, że podjęta przez wspólnotę uchwała nie była usprawiedliwiona sposobem korzystania z lokali użytkowych, a wspólnota nie była uprawniona do podjęcia uchwały w sprawie pokrycia przez właścicieli lokali użytkowych kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych. Uchwała ta w ocenie sądu stała więc w sprzeczności z przepisami prawa, a mianowicie z art. 12 ust. 3 uwl, i tym samym podlegała uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 uwl.
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 31 maja 2023 r., sygn. akt I C 695/18
Oprac. PB