Treść uchwały wskazywała, że co najmniej niektórzy ze współwłaścicieli nie akceptowali faktu instalacji kamer i prowadzenia prywatnego monitoringu w przestrzeni nieruchomości wspólnej i mieli w związku z tym odczucie naruszenia ich dóbr osobistych. Taki stan upoważniał wspólnotę do podjęcia uchwały wzywającej do usunięcia monitoringu, a w braku dobrowolnego wykonania wezwania wyrażających zgodę na skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Natomiast ocena, czy faktycznie istniały przesłanki do nakazania usunięcia spornych kamer, będzie leżała w gestii sądu orzekającego w sprawie o nakazanie.
Analizując treść zaskarżonej uchwały sąd zauważył, że zawarto w niej dwa odrębne i niezwiązane ze sobą postanowienia: jedno dotyczyło demontażu prywatnego monitoringu powoda, a drugie obciążenia powoda kosztami sprzątania piwnicy. Pomimo zamieszczenia ich w jednej uchwale nie pozostawały one ze sobą w żadnym związku i w żaden sposób na siebie nie oddziaływały. Stanowiły one wyraz woli wspólnoty w dwóch zupełnie różnych sprawach, a zatem każde z tych postanowień, pomimo zamieszczenia ich w jednej uchwale i wspólnego glosowania nad nimi, powinno zostać poddane odrębnej ocenie.
Dokonując oceny uchwały w części dotyczącej kamer monitoringu, sąd doszedł do przekonania, że była ona wyrazem woli współwłaścicieli lokali zmierzających do realizacji roszczeń wynikających z zamontowania przez powoda dwóch kamer prywatnych na części wspólnej nieruchomości bez zgody wspólnoty. Uchwała w początkowej części precyzowała to roszczenie („Właściciele nie wyrażają zgody na pozostanie tych kamer na części wspólnej, które to monitorują przestrzeń wspólną i naruszają prywatność i wizerunek osób przechodzących w ich zasięgu”), w kolejnym zdaniu wzywała właściciela kamer do realizacji tego roszczenia („Właściciele wzywają do natychmiastowego demontażu kamer monitoringu”), a w kolejnym zawierała postanowienie o zgodzie na wystąpienie na drogę sądową na wypadek braku dobrowolnej realizacji roszczenia („W przypadku braku demontażu kamer, wspólnota postanawia skierować sprawę do sądu o wydanie nakazu demontażu”).
W tak sformułowanej uchwale nie można było dopatrzyć się sprzeczności z przepisami prawa, umową właścicieli ani też naruszenia zasad gospodarowania nieruchomością wspólną. Treść uchwały nie prowadziła również do istotnego naruszenia interesu współwłaściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. przez pryzmat zasad współżycia społecznego, zaś dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wspólnoty mieszkaniowej. Taka dysproporcja w omawianej sprawie w ocenie sądu nie występowała.
Przeprowadzone postępowanie dowodowe i sama treść uchwały wskazywały, że co najmniej niektórzy ze współwłaścicieli nie akceptowali faktu instalacji kamer i prowadzenia prywatnego monitoringu w przestrzeni nieruchomości wspólnej i mieli w związku z tym odczucie naruszenia ich dóbr osobistych. Taki stan upoważniał wspólnotę do podjęcia uchwały wzywającej do usunięcia monitoringu, a w braku dobrowolnego wykonania wezwania wyrażających zgodę na skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Natomiast ocena, czy faktycznie istniały przesłanki do nakazania usunięcia spornych kamer będzie leżała w gestii sądu orzekającego w sprawie o nakazanie. Tym samym sąd nie dopatrzył się w tym zakresie wynikających z art. 25 ust. 1 uwl podstaw do uchylenia uchwały.
Zupełnie odmienny był natomiast charakter drugiego z postanowień zwartych w spornej uchwale, tj. postanowienia obciążającego powoda kosztami sprzątania piwnic. Jako nakładające na powoda obowiązki w sferze cywilnoprawnej było ono w sposób oczywisty sprzeczne z prawem i naruszało interesy powoda. Obciążenie powoda kosztami sprzątania piwnicy na gruncie przedstawionego przez strony stanu faktycznego zdawało się realizować roszczenia odszkodowawcze wspólnoty wobec powoda, przy czym istnienie tych roszczeń było między stronami sporne. Wyłączną drogą rozstrzygania takich sporów jest postępowanie sądowe, a kreowanie w drodze uchwały członków wspólnoty jakichkolwiek obowiązków wobec jednego z nich jest niedopuszczalne. W tych warunkach sąd orzekł, iż zaskarżona uchwała w części, w jakiej odnosiła się do obciążenia powoda kosztami sprzątania piwnic, podlegała z mocy art. 25 ust. 1 uwl uchyleniu.
Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 10 sierpnia 2023 r., sygn. akt I C 267/23
Oprac. PB