Posługiwanie się zaokrąglonym udziałem w zapisie ułamka dziesiętnego przy rozliczaniu praw i obowiązków we wspólnocie wymaga ostrożności. Przy użyciu formuły takiego ułamka istotnym zagadnieniem jest ewentualny wpływ błędów zaokrągleń na bilans udziałów i ich korekta.
Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. (…)
Wyznacznik siły głosu
Kolejnym interesującym aspektem zagadnienia określania udziałów w nieruchomości wspólnej jest ewentualny skutek stosowania przepisu art. 3 ust. 7 ustawy, w brzmieniu przytoczonym na początku niniejszego tekstu. W istocie w pewnych sytuacjach przepis ten dopuszcza ustalanie udziałów w sposób inny, niż opisany w art. 3 ust. 3 ustawy. Skoro stosowanie zasad opisanych w art. 3 ust. 3 ustawy, przy prawidłowym prowadzeniu obliczeń, prowadzi w efekcie do sumy udziałów równej jedności (co jest następstwem uniwersalnych praw algebry), to niestosowanie tych zasad nie zapewni pożądanego efektu – sumy udziałów równej jedności. Zatem w szczególnych sytuacjach suma udziałów w nieruchomości wspólnej może być większa lub mniejsza od jedności i to zupełnie legalnie i zgodnie z obowiązującym prawem. I nie będzie to jedynie różnica wynikająca z błędów zaokrągleń ułamków dziesiętnych. Taki stan rzeczy gwarantuje zainteresowanym kolejne problemy i dylematy. Otóż, zgodnie z intencją ustawy i ze zdrowym rozsądkiem, udział, a ściśle wielkość udziału, jest wyznacznikiem siły głosu właściciela przy podejmowaniu rozstrzygnięć w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jest także wskaźnikiem dla określenia udziału właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Przydatność udziałów do realizacji obu ww. rozliczeń staje się problematyczna, gdy suma tych udziałów nie daje jedności. Szczęśliwie ustawodawca w tych kwestiach nie definiuje żadnego rozwiązania. Można w pełni legalnie promować modele zdroworozsądkowe. (…)
Autor: Piotr M. Ochman
Całość tekstu w numerze 06/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.