Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych?
Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali ? – pyta w liście do redakcji zarządca Michał Cz. Czytelnik podkreśla, że w umowach o zarządzanie mamy do czynienia jedynie z weryfikacją okazjonalną stanu prawnego nieruchomości, zaś po nowelizacji pojawiają się setki przypadków. Wymaga to od zarządcy znacznych sił i środków, bo postępowania te są żmudne i czasochłonne. Kto ma ponieść koszty tych prac? Zaznaczam, kontynuuje Michał Cz., że umowy o zarządzanie generalnie przewidują weryfikowanie stanu własności, ale umowa o zarządzanie nie była konstruowana pod ryzyko tak radykalnej zmiany ustawy. Czy listy/karty do głosowania na najbliższe zebrania powinny być przygotowane w ten sposób, że prawo do głosowania współwłaścicieli lokalu jest podzielone na współwłaścicieli?
Obowiązek aktualizacji
W świetle powyższego zarząd/zarządca musi dysponować aktualnymi informacjami na temat stosunków własnościowych każdego lokalu we wspólnocie, gdyż tylko wtedy będzie w stanie wywiązać się z ww. obowiązków, a w szczególności – wyliczyć udział każdego współwłaściciela lokalu w NW. Bez tego niemożliwe jest chociażby przeliczenie liczby i wagi głosów oddanych na każdą uchwałę, a w konsekwencji ustalenie, czy została ona przyjęta, czy też nie. Wiedza na temat udziałów poszczególnych współwłaścicieli w ich nieruchomości lokalowej oraz NW jest również niezbędna do windykacji ewentualnych zaległości płatniczych z tytułu opłat za media lokalowe i/lub kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, co również należy do obowiązków zarządu/zarządcy.
Warto też pamiętać, że ustawodawca przewidział konieczność uzyskania przez zarząd/zarządcę takich informacji, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1e uwl może on żądać od właścicieli lokali (a zatem i współwłaścicieli) okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (współwłasności) lokali.
Przygotowanie kart do głosowania
Skoro ustawodawca w noweli wprowadził zasadę głosowania przez współwłaścicieli lokali ich udziałem cząstkowym (udziałem w udziale) w NW, to zarząd/zarządca musi się do tego dostosować i przygotować odpowiednie warunki techniczne i proceduralne związane z rejestrowaniem głosów, tak oddawanych na zebraniu, jak i w drodze ich indywidualnego zbierania.
Natomiast w przypadku wprowadzenia głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos, zgodnie z art. 23 ust. 2 lub 2a uwl, należy pamiętać, że zastosowanie będzie miał art. 23 ust. 2b tekstu ujednoliconego uwl, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, to współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a czynności tej dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
Koszty weryfikacji
W ogromnej większości umów o zarządzanie/administrowanie strony zapewne nie zawarły klauzuli o podwyżce wynagrodzenia wraz ze zwiększeniem obciążeń świadczeniodawcy wynikającej ze zmiany stanu prawnego, którego w dodatku nie można było w momencie zawierania umowy w żaden sposób przewidzieć. Tak więc zarządcom pozostaje zwrócenie się do wspólnot, na rzecz których świadczą usługi, z propozycją renegocjacji umów, w związku z istotną zmianą warunków prawnych ich realizacji.
Autor: Piotr Brogowski
Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej