W Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii toczą się prace nad przygotowaniem nowelizacji dotyczącej ustawy o własności lokali. Jest to więc stosowny moment, aby zgłosić propozycję rozwiązania prawnego dotyczącego uprzywilejowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu egzekucyjnym. Czy lepiej przyznać wspólnocie mieszkaniowej „przywilej” w postępowaniu egzekucyjnym, czy może zdolność upadłościową?
Coraz więcej opłat „właścicielskich” obciąża z mocy ustawy wspólnoty mieszkaniowe. Zwiększa się katalog opłat do rozliczeń, do których zobowiązany jest bezpośrednio zarządca (np. prawo energetyczne) lub wspólnota mieszkaniowa (np. ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). A zatem właściciele lokali w wymienionych przypadkach nie rozliczają się indywidualnie, lecz poprzez wspólnotę mieszkaniową. W tym artykule chcę poruszyć jeden z wątków składających się na szerszy problem, którym jest niedostateczność środków ochrony prawnej w zakresie utrzymywania płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Jedynym z istotnych narzędzi prawnych, który mógłby zapobiec wyciekowi znacznej ilości tych środków finansowych, jest instytucja prawna, która w dalszej części tego artykułu będzie nazywana przywilejem egzekucyjnym wspólnoty mieszkaniowej. Propozycja tego wniosku „de lege ferenda” została poprzedzona badaniami naukowymi dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych w ujęciu prawnoporównawczym. Są one potwierdzone publikacjami. Rozważania będą dotyczyły wyłącznie zmian w postępowaniu egzekucyjnym (czyli w części trzeciej, art. 1025 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm., dalej: kpc).
Aktualnie w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii toczą się prace nad przygotowaniem nowelizacji dotyczącej ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388, dalej: uwl). Jest to więc stosowny moment, aby zgłosić propozycję rozwiązania prawnego dotyczącego uprzywilejowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu egzekucyjnym, który odpowiadałby aktualnym potrzebom zgłaszanym przez zarządców i członków tych wspólnot. Trzeba jednak zaznaczyć, że wskazana powyżej kwestia wymaga nowelizacji kpc, dokładnie chodzi o art. 1025 kpc, który wskazuje kolejność zaspokajania wierzycieli w postępowaniu egzekucyjnym. Taka zmiana legislacyjna leży w zakresie procesu legislacyjnego inicjowanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Przywilej to środek prawny
Przeciwnicy wprowadzenia do naszego prawa przywileju egzekucyjnego argumentują, że nie ma powodów, aby uprzywilejować wspólnotę mieszkaniową. Wobec tego może warto przypomnieć, czym jest wspólnota mieszkaniowa i dlaczego zasługuje na ochronę przed nadużyciami finansowymi jej członków, którzy uchylają się od płacenia zaliczek. Na wstępie chcę zaznaczyć, że chociaż w literaturze pisze się powszechnie o „przywileju”, i ja też będę posługiwać się tym uproszczonym terminem, to w istocie rzeczy ten przywilej nie jest przywilejem ani w sensie prawnym, ani w sensie ekonomicznym, a jedynie środkiem prawnym służącym przywróceniu równowagi finansowej we wspólnocie mieszkaniowej.
Od strony konstrukcji prawnej jest to samodzielny podmiot, lecz skupiającym najczęściej osoby fizyczne ze względu na posiadany przez nie składnik majątku prywatnego, czyli lokal mieszkalny. Wobec powyższego wspólnota mieszkaniowa jest też ważnym elementem nie tylko naszego systemu prawnego, ale i życia społecznego. Wypełnia funkcje zarządzania względem wspólnego mienia wykorzystywanego w celu mieszkaniowym (nieruchomości wspólna).
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną skupiającą właścicieli lokali, którzy są przymusowo połączeni węzłem obligacyjnym opartym na strukturze rzeczowej. Jest nią współwłasność nieruchomość wspólnej. Skład personalny wspólnoty mieszkaniowej jest przypadkowy, a zarazem obowiązkowy za względu na posiadane prawo majątkowe, czyli odrębną własność lokalu. Ustawa nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej na nabycie lokalu przez konkretną osobę, co pośrednio byłoby wyrażeniem zgody na przyjęcie członka. Wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu na to, kto jest jej członkiem (swoistego rodzaju remedium stanowi natomiast art. 16 uwl, którego „ratio legis” nie będzie tu komentowane ze względu na wąskie ramy tego artykułu). Wspólnota nie jest też przedsiębiorcą, więc nie posiada dochodów z własnej działalności gospodarczej, a jedynie opiera swoje funkcjonowanie na wpłatach zaliczek pochodzących od jej właścicieli lokali. Ciężar ponoszenia kosztów jest proporcjonalny do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a ta jest pochodną wielkości powierzchni lokalu, co pośrednio należy odnosić też do wartości lokalu. A zatem jeżeli wpłaty na rzecz wspólnoty pochodzące od poszczególnych właścicieli lokali nie odpowiadają proporcji określonej w art. 12 ust. 2 uwl np. gdy występują po jednej stronie nadpłaty, a po drugiej stronie niedopłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, wtedy powstaje bezpodstawne wzbogacenie po stronie dłużników.
Powstanie wierzytelności wspólnoty
Wierzytelności, jakie przysługują wspólnocie mieszkaniowej wobec jej członków, są zobowiązaniami realnymi. Innymi słowy, ustawa wskazuje strony tego stosunku zobowiązaniowego. Wspólnota mieszkaniowa jest wierzycielem, a każdoczesny właściciel lokalu jest dłużnikiem.
Ramowy rozmiar zobowiązania wyznacza art. 12 ust. 2 uwl, a jego zakres przedmiotowy (też w sposób ramowy) reguluje art. 17 uwl. Co oznacza, że zobowiązania te powstają co do zasady z mocy prawa, a jedynie ich konkretyzacja następuje w umowie lub w uchwale zebrania właścicieli lokali.
Wspólnota jest podmiotem prawa cywilnego i może podejmować uchwały co do sposobu płatności względem jej dłużników, np. odroczyć termin wymagalności czy nawet zwolnić z długu, jednak jest to jej autonomiczna wola. Dodatkowo potrzebę ochrony finansowego interesu wspólny wzmacnia argument, że ze względu na przymusowy charakter współwłasności nie jest możliwe pozbawienie jej członka prawa korzystania z usług świadczonych przez wspólnotę, a które dotyczą nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony brak środków finansowych nie jest podstawą do zwolnienia wspólnoty mieszkaniowej z odpowiedzialności za zobowiązania obciążające co do zasady właściciela nieruchomości w związku z dostawą mediów (wody, energii cieplnej).
Dodatkowo częstym praktycznym problemem, który zauważają praktycy, jest fakt, że niepłacący właściciele zazwyczaj konsumują te dostawy ponad przeciętne zużycie. Niestety wspólnota nie posiada zdolności upadłościowej, brak środków nie prowadzi do postawienia jej w stan upadłości. Istnienie nieruchomości wspólnej objętej współwłasnością przymusową uniemożliwia likwidację tego podmiotu bez uprzedniego zniesienia współwłasności. Wobec tego płacąca grupa właścicieli, chcąc utrzymać swoje lokale w zdolności użytkowej, musi podwyższyć kwotę zaliczki w celu pokrycia niedoboru zadłużenia dla zapewnienia bezpiecznego korzystania z całej nieruchomości.
Zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego
Bezpośrednim problem dotykającym wspólnoty mieszkaniowe jest przymusowe finansowanie cudzego długu przez właścicieli lokali płacących regularne zaliczki. Jednak rozwiązanie tego problemu trzeba postrzegać w szerszym kontekście typowych zjawisk towarzyszących.
W większości przypadków niepłacący właściciele lokali mają więcej wierzycieli niż tylko wspólnota mieszkaniowa. A zatem, gdy przychodzi do sprzedaży lokalu, zazwyczaj na wniosek innych wierzycieli, czy nawet gdy wniosek składa sama wspólnota, pojawia się zazwyczaj przeszkoda w postaci pierwszeństwa zaspokojenia wierzycieli hipotecznych. Na skutek obciążenia tych lokali hipoteką (np. w związku z kredytem na zakup mieszkania) w praktyce szanse odzyskania długu wspólnoty mieszkaniowej, a w sensie ekonomicznym wierzytelności innych właścicieli lokali, są znikome. Praktyka potwierdza, że czasami wspólnota mieszkaniowa, czy zarządca ją reprezentujący, rezygnuje z uczestnictwa w postępowaniu egzekucyjnym ze względu na konieczność poniesienia kosztów postępowania sądowego i postępowania egzekucyjnego, w przypadku gdy brak jest jakichkolwiek szansy na odzyskanie wierzytelności. Jeśli wierzytelności wspólnoty nie są zabezpieczone hipoteką, są one jako „inne wierzytelności” zaspokajane w dalszej kolejności.
Rozwiązaniem problemu byłoby przyznanie wspólnocie mieszkaniowej ustawowego pierwszeństwa przed wierzycielami hipotecznymi. Jako uzasadnienie aksjologiczne trzeba wskazać, że problem społeczny polega na tym, że osoby systematycznie płacące swoje zaliczki nie mają wyboru zaprzestania świadczenia usługi zarządzania (sprzątania, korzystanie z widny, usługi wywozu śmieci), a świadczenie niepłacącego sąsiada z każdym miesiącem narasta. Jednocześnie właściciele płacący zaliczki muszą zgodzić się na zwiększenie ich zaliczki, aby móc korzystać bezpiecznie z nieruchomości wspólnej. Zupełnie inaczej niż bank, który udzielając temu podmiotowi kredytu, jednocześnie już przy zawarciu umowy o kredyt może obliczyć kwotę potencjalnego zadłużenia wraz z odsetkami (z góry ocenia swoje ryzyko, a na podstawie tych danych ustala się sumę hipoteki, która jest wpisywana do księgi wieczystej). Natomiast we wspólnocie mieszkaniowej najpierw powstają małe długi, które potem systematycznie narastają, tak więc nawet ustanowienie hipoteki przymusowej też nie odzwierciedla aktualnej kwoty zadłużenia.
Powstaje też praktyczny problem dotyczący tego, od jakiej kwoty wpisywać hipotekę. Jej wpis do księgi wieczystej wiąże się z kosztami sądowymi oraz kosztami obsługi prawnej w postępowaniu sądowym (postawą wpisu hipoteki przymusowej jest orzeczenie sądu). Ponadto w przypadku hipoteki nie obowiązuje reguła proporcjonalności podziału sumy uzyskanej w wyniku sprzedaży egzekucji, lecz pierwszeństwa wynikające z art. 12 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. Nr 19 poz. 147 ze zm.). Bank udzielający kredytu, który potem przestaje być spłacany, będzie z reguły pierwszy jako wierzyciel hipoteczny.
Najbardziej skutecznym rozwiązaniem opisanego problemu są przepisy o przywileju egzekucyjnym wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma wtedy kosztów wpisania hipoteki. Są one adekwatne do problemu społecznego, gdyż danie tego przywileju tylko zrównuje równowagę finansową we wspólnocie mieszkaniowej. Wydaje się, że trzeba skorzystać z rozwiązań już działających. Wielu zagranicznych ustawodawców wprowadziło już dawno tę szczególną formę zabezpieczenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej wobec niepłacących właścicieli lokali. Zagadnienie to zostało opisane w polskiej literaturze (I. Szymczak, „Wspólnota mieszkaniowa”, Wolters Kluwer 2014, Warszawa 2014, s. 296.), trzeba się tylko do niego odwołać.
dr hab. Iwona Szymczak
Artykuł został opublikowany w 2021 r. w czerwcowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”