Pytanie. W celu uniknięcia corocznych dopłat do zwiększanych płac minimalnych w pierwszych miesiącach roku, a także w celu zagwarantowania wzrostu płac powodujących utrzymywanie różnicy w wysokości wynagrodzeń np. głównej księgowej w stosunku do płac osób sprzątających, wspólnota zamierza podjąć uchwałę, w której zaakceptuje coroczny wzrost kosztów z tego tytułu.
Czy wspólnota może podjąć tego typu uchwałę? Jeżeli tak, to jakiej powinna być treści? Czy można ją podjąć na najbliższym zebraniu rocznym, aby nie pozostawała w sprzeczności z podejmowaniem uchwał zatwierdzających plany?
Odpowiedź. Tak, wspólnota może podjąć tego typu uchwałę. Zarządca może zaproponować przyjęcie na rocznym zebraniu wspólnoty uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Uzasadnienie. Wszystkie wspólnoty mieszkaniowe i ich zarządcy borykają się już od kilku lat z problemem wzrastających kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Istotnym czynnikiem generującym te koszty są coroczne podwyżki płacy minimalnej i minimalnego wynagrodzenia z tytułu umów cywilnoprawnych wynikające z ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. z 2002 r. Nr 200 poz. 1679 ze zm.).
Wspólnoty przyjmują plan gospodarczy na dany rok finansowy (którym jest dla nich rok kalendarzowy, zgodnie z art. 29 ust. 1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl) na rocznych zebraniach sprawozdawczych, które, stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl, muszą się odbyć do 31 marca każdego roku. Tymczasem informacja o poziomie podwyżki płacy minimalnej na kolejny rok publikowana jest standardowo na przełomie III i IV kwartału roku poprzedzającego. Tak np. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2020 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1778) zostało opublikowane 19 września ub.r.
Wprowadzanie korekt do planu gospodarczego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 uwl wymaga uchwały właścicieli lokali. Koszty związane z pracą usługodawców wspólnoty, np. agencji ochrony, firmy sprzątającej, konserwatorów, wzrastają od 1 stycznia, a wspólnota może głosować uchwałę zapewniającą zgodę właścicieli na finansowanie tych kosztów do lutego, marca, czy nawet dłużej.
Aby uniknąć związanych z tym problemów (wyższe koszty funkcjonowania wspólnoty przy braku podstawy prawnej ich pokrywania), można zaproponować przyjęcie na rocznym zebraniu wspólnoty uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, która zawierać będzie następujące postanowienie:
„Wysokość zaliczek z tytułu świadczeń właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną może zostać odpowiednio zmieniona w przypadku wprowadzenia zmian ustawowych, w szczególności podwyżek płacy minimalnej i minimalnego wynagrodzenia z tytułu umów cywilno-prawnych wynikających z ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz aktów wykonawczych do niej”.
Poprzez akceptację uchwały zawierającej powyższy punkt właściciele lokali wyrażają zgodę, bez konieczności podejmowania kolejnych uchwał w tej sprawie, na zmianę stawek opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną związanych z regulacjami ustawowymi, a więc całkowicie niezależnymi od wspólnoty i zarządcy.
Piotr Brogowski