Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.
W ocenie sądu powód nie udowodnił, że zwołanie zebrania wspólnoty odbyło się bez jego zgody i wiedzy, albowiem w swoich pismach procesowych sam wskazał, że rozmawiał na temat zebrania z członkiem zarządu i poinformował go, że nie będzie uczestniczył w zebraniu z uwagi na swój zły stan zdrowia. W toku postępowania sądowego wykazane też zostało, że ogłoszenie o zebraniu wspólnoty wywieszone zostało w sposób zwyczajowo przyjęty, na tablicy ogłoszeń na klatce schodowej. Co prawda ogłoszenie to nie zawierało informacji na temat planowanego głosowania co do odwołania powoda z pełnienia funkcji członka zarządu, to jednak zdaniem sądu uchybienie to nie miało znaczenia dla oceny ważności uchwały podjętej na zebraniu.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt III CSK 370/06) nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli lokali mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia podjętych na tym zebraniu uchwał jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż uchybienia te miały wpływ na treść uchwał. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) w art. 30 ust. 3 wskazuje, co powinno być przedmiotem corocznego zebrania właścicieli, w pozostałym zakresie ustawa nie nakazuje podejmowania uchwał na specjalnie w tym celu zwołanym zebraniu. W przedmiotowej sprawie sąd podzielił utrwalony w judykaturze pogląd, iż zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd czy zarządcę (wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2010 r. sygn. akt V CSK 52/10). Przepisy uwl charakteryzuje brak rygoryzmu co do reguł dotyczących zwoływania zebrania wspólnoty i obradowania na takim zebraniu. Należy zatem przyjąć, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które – jak w omawianej sprawie – nie zostały ujęte w porządku obrad. Zarzuty formalne mogą więc stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucona wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. W myśl art. 20 ust. 2 uwl zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Przepis ten w żaden sposób nie ogranicza swobody właścicieli lokali w tej kwestii, nie wymaga także podania przyczyn odwołania członka zarządu. Uprawnienie do odwołania zarządu, jak też powołania nowego jego składu, nie jest ograniczone żadnymi wymogami.
W ocenie sądu zebranie właścicieli lokali było zatem władne podjąć uchwałę w kwestii zmiany zarządu. Niewątpliwie też uzyskano wymaganą większość do podjęcia zaskarżonej uchwały. We wspólnotach mieszkaniowych uchwały zapadają większością bezwzględną. Zatem za podjęciem uchwały opowiedzieć się muszą właściciele reprezentujący więcej niż 50 proc. udziałów we współwłasności. Jeżeli uchwała uzyskała większość, to właściciel, który skarży ją z powodów formalnych, powinien wykazać, że uchybienia te miały rzeczywisty wpływ na podjęcie uchwały lub jej treść, a więc że jest co najmniej wysoce prawdopodobne, że część osób, która przegłosowała uchwałę, głosowałaby inaczej, gdyby dochowano warunków formalnych. Powód takiego dowodu nie przeprowadził. W świetle powyższego zarzuty powoda dotyczące naruszenia art. 32 uwl sąd uznał za nie zasługujące na uwzględnienie.
W wyroku z 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że uwl nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się w przedmiocie wadliwości w dokonywaniu zawiadomień o zebraniu właścicieli, w powiązaniu z podstawami zaskarżenia uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. W wyroku z 16 października 2002 r. (sygn. akt IV CKN 1351/00) Sąd Najwyższy stwierdził, że nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 uwl bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 uwl odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem. Z kolei w wyroku z 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03) Sąd Najwyższy podkreślił, że uwl nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. To stanowisko było kontynuowane w wyroku Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06), aż do konkluzji, że decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Sąd podzielił powyższy kierunek wykładni, podkreślając przy tym wyraźnie, że zgodnie z przyjętym orzecznictwem członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie można było również przyjąć, że zaskarżone uchwały powinny podlegać uchyleniu jako naruszające interes powoda jako właściciela lokalu. Nawet naruszenie subiektywnego interesu właściciela poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia bowiem jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powód powinien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich właścicieli będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z nich. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty. Powód nie wskazał, w jaki sposób zaskarżona uchwała miałyby naruszać jego interes, a nie sposób było uznać, by niezidentyfikowany bliżej interes powoda miał przeważyć nad interesem ogółu członków wspólnoty. Ingerencja sądu w prawo własności, przejawiająca się w uchyleniu uchwał podjętych przez współwłaścicieli, ma charakter wyjątku od reguły i może następować wyłącznie w tych wypadkach, w których – z uwagi na podstawy wymienione w art. 25 ust. 1 uwl – nie dają się one pogodzić z porządkiem prawnym. Powód nie wykazał, by takie okoliczności w przedmiotowej sprawie miały miejsce, co czyniło powództwo niezasadnym.
Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 3 lipca 2024 r., sygn. akt XIV C 938/23
Oprac. PB