Często mówimy, że dany lokal, najczęściej mieszkalny, należy do małżonków. Jednak za tym określeniem mogą kryć się różne i prawnie odmienne formy własności, które z kolei implikują różne sposoby obliczania głosów oddanych na uchwały wspólnoty, przypadających na ten lokal udziałem w nieruchomości wspólnej. I tak lokal może być przedmiotem małżeńskiej wspólności majątkowej (współwłasność łączna), ale może też być odrębną własnością jednego ze współmałżonków, i wreszcie może być współwłasnością małżonków w częściach ułamkowych. Jak liczyć głosy małżonków?
Zgodnie z art. 1a i art. 3 ust. 3a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych oddaje na uchwałę wspólnoty odrębny głos, którego siła odpowiada iloczynowi wielkości udziału tego współwłaściciela we współwłasności lokalowej i wielkości przypadającego na ten lokal udziału w nieruchomości wspólnej. Jednak współwłasność ułamkowa, polegająca na tym, że każdy współwłaściciel ma ściśle określony udział w lokalu, jest tylko jedną z występujących w polskim prawie form współwłasności. Drugą jest współwłasność łączna, w której nie ma określonych udziałów, dlatego czasem nazywa się ją bezudziałową. Taki typ współwłasności występuje między wspólnikami spółki cywilnej, między spadkobiercami (do momentu działu spadku), a także między małżonkami pozostającymi w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej. Zgodnie z art. 196 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika, a więc przepisy szczególne, nie zaś zapisy kc i uwl. Rozważmy zatem, jakie zasady związane z głosowaniem na uchwały wspólnoty będą obowiązywać przy tych formach współwłasności.
Wspólność ustawowa
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich do majątku wspólnego (art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. z 1964 r. Nr 9 poz. 59, dalej: kro). Taki ustrój majątkowy charakteryzuje się tym, że w czasie jego trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Sąd Okręgowy w Opolu w wyroku z 18 grudnia 2012 r. (sygn. akt I C 415/12) stwierdził, iż jako regułę przyjąć należy, że głos oddany na uchwałę wspólnoty przez jednego ze współmałżonków wyraża wolę właściciela lokalu – małżeństwa. Tak też orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 maja 2013 r. (sygn. akt VI ACa 477/13), Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 31 lipca 2014 r. (sygn. akt I C 186/14), a także Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 22 lutego 2017 r. (sygn. akt I ACa 617/16). Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 13 marca 2014 r. (sygn. akt I ACa 771/13) wskazał, iż przepisy kro nie przewidują rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd, a zapis art. 37 kro nie wymaga zgody współmałżonka dla głosowania przy podejmowaniu uchwał wspólnoty.
Natomiast Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 10 lutego 2016 r. (sygn. akt I ACa 434/15) wskazał, że ustawodawca w art. 36 § 1 kro postanowił, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie tego majątku, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających ten majątek. Czynność głosowania na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej stanowi niewątpliwie zarząd majątkiem wspólnym z punktu widzenia art. 36 § 2 kro, jeżeli małżonkowie są właścicielami lokalu wchodzącego w skład tej wspólnoty na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. Należy więc przyjąć, że czynność zarządu majątkiem wspólnym dokonuje jeden z małżonków zgodnie z posiadanym uprawnieniem wynikającym z wymienionego przepisu – ze skutkiem dla drugiego współmałżonka. W związku z tym do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków nie jest wymagalne pełnomocnictwo drugiego współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi. Zasadą jest zatem samodzielne zarządzanie majątkiem wspólnym, polegające na tym, że każde z małżonków może samodzielnie dokonywać czynności zarządu, przy czym zasada lojalności wymaga, by informowali się o tym nawzajem. Jest to o tyle istotne, że małżonek, który nie zgadza się z zamierzoną czynnością, może wyrazić swój sprzeciw.
Katalog wyłączeń
A zatem każdy ze współmałżonków może dokonywać wszelkich czynności, zarówno leżących w zakresie zwykłego zarządu majątkiem wspólnym, jak i przekraczających ten zakres, z tym jednak zastrzeżeniem, że czynność taka nie mieści się w katalogu wyłączeń enumeratywnie wymienionych w art. 37 § 1 kro (m.in. czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości, jak również prowadząca do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; darowizna z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych).
Do takich czynności niezbędna jest zgoda obydwojga małżonków. Gdyby więc np. głosy zbierane były pod uchwałą wspólnoty o obciążeniu nieruchomości wspólnej hipoteką, zbyciu części nieruchomości wspólnej, zmianie udziałów w tej nieruchomości czy ustanowieniu na niej służebności, to na taką uchwałę oboje małżonkowie muszą zagłosować zgodnie lub małżonek głosujący we wspólnym imieniu musi mieć zgodę drugiego współmałżonka w postaci odpowiedniego pełnomocnictwa. Stosownie do art. 22 ust. 2 uwl uchwały wspólnoty dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, iż do udziału w głosowaniu nad uchwałą wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, określające typ czynności, do których pełnomocnik został umocowany. Ważność czynności prawnej, która została podjęta przez jednego z małżonków bez wymaganej w ustawie zgody drugiego, zależy od potwierdzenia tej czynności przez drugiego małżonka. Wspólnota mieszkaniowa może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda na oddanie głosu nad uchwałą jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia (art. 37 § 3 kro). Natomiast jednostronna czynność prawna (a więc np. oddanie głosu na tego typu uchwałę) dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna (art. 37 § 4 kro), a więc taki głos nie może zostać zaliczony. Ponadto jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie określonej czynności (art. 39 kro). Jednak co do zasady każdy z małżonków może samodzielnie wykonywać (poza wyżej wymienionymi w ustawie wyjątkami) prawo głosu i co za tym idzie – głosowanie przez współmałżonka na uchwałę wspólnoty całym udziałem lokalu w nieruchomości wspólnej nie wymaga wykazywania pełnomocnictwa od drugiego małżonka, chyba że ten sprzeciwi się dokonaniu takiej czynności (art. 361 § 1 kro) i powiadomi o tym fakcie zarząd lub zarządcę przed jej dokonaniem, czyli przed podjęciem uchwały. Powyższa zasada obowiązuje także w sytuacji, gdy przed przystąpieniem do głosowania nad uchwałą przyjęto zasadę „jeden właściciel – jeden głos”.
Jeden właściciel
Odmiennie będzie natomiast wyglądała sytuacja, gdy lokal we wspólnocie będzie stanowił własność tylko jednego z małżonków, czyli będzie wchodził w skład jego majątku osobistego. Do majątku odrębnego każdego z małżonków należą, zgodnie z art. 33 pkt 10 kro: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej oraz przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. A zatem jeśli dany współmałżonek uzyskał prawo własności lokalu przed zawarciem małżeństwa, to również po tym akcie lokal pozostaje własnością tej osoby, odrębną od małżeńskiej wspólności majątkowej. Taka sytuacja może wystąpić także w przypadku nabycia lokalu przez jednego ze współmałżonków już w trakcie trwania małżeństwa, ale tylko w ścisłe określonych przypadkach, a mianowicie jeśli taka osoba uzyskała prawo własności lokalu w drodze spadku, zapisu lub darowizny, a także jeśli nabyła go w całości ze środków pochodzących z majątku osobistego, a więc jeśli np. pani Kowalska otrzymała w spadku lub darowiźnie gotówkę albo inny lokal, dom, działkę czy biżuterię, a następnie sprzedała te przedmioty i za tak uzyskane pieniądze kupiła mieszkanie, to będzie ono jej odrębną własnością, a nie własnością małżonków Kowalskich. Także prawo odrębnej własności lokalu, nabyte w czasie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej wskutek przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu, należy zaliczyć do majątku osobistego tego z małżonków, któremu przed powstaniem wspólności przysługiwało to prawo (uchwała Sądu Najwyższego z 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt III CZP 13/15, postanowienie Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2017 r., sygn. akt IV CSK 346/16). W każdym z powyższych przypadków lokal będzie więc własnością odrębną tylko jednego ze współmałżonków i tylko ten małżonek może wykonywać prawo głosu na uchwałę wspólnoty. Drugi współmałżonek może głosować tylko jako pełnomocnik pierwszego współmałżonka (będącego właścicielem lokalu) na zasadach ogólnych, to jest dysponując pełnomocnictwem rodzajowym, stosownie do art. 98 kc. A zatem w przypadku tego typu własności zarząd lub zarządca powinien sprawdzić w księdze wieczystej, czy małżonek oddający głos na uchwałę wspólnoty jest właścicielem lokalu, a jeśli nie, to czy legitymuje się stosownym pełnomocnictwem właściciela – swojego męża lub żony. Jeśli nie zachodzi żadna z powyższych okoliczności, to taki głos będzie musiał zostać uznany za nieważny.
Na marginesie można wspomnieć, że – co ciekawe – uzyskana przez jednego z małżonków za zgodą sądu nieruchomość za dożywocie wchodzi do majątku wspólnego (wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2022 r., sygn. akt II CSKP 761/22). Sąd wskazał, że umowa dożywocia nie jest dokonywana pod tytułem darmym (nie jest np. darowizną), więc prawo własności nieruchomości przeniesione przez zbywcę zasadniczo stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, także wtedy, gdy umowę zawierał tylko jeden z nich.
Konsekwencje intercyzy
I wreszcie lokal może być współwłasnością małżonków w częściach ułamkowych. Taka sytuacja będzie występować, jeśli małżonkowie zawrą w formie aktu notarialnego umowę o rozdzielności majątkowej (tzw. intercyzę). Mogą to uczynić zarówno przed zawarciem związku małżeńskiego, jak i w czasie jego trwania (art. 47 § 1 kro). W tym pierwszym przypadku wspólność majątkowa w ogóle nie powstaje; w drugim – dotychczas istniejąca między małżonkami współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych, a zatem każdy z małżonków co do zasady będzie miał 1/2 udziału we wszystkim, co dotąd nabyli, chyba że umowa będzie stanowiła inaczej (art. 501 kro). Taki sam skutek nastąpi w przypadku orzeczenia separacji (art. 54 § 1 kro), ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków (art. 53 § 1 kro), a także w razie ustanowienia przymusowej rozdzielności majątku przez sąd (art. 52 kro).
Lokal może też być współwłasnością małżonków w przypadku, gdy para narzeczonych lub osób żyjących w wolnym związku (konkubinacie) kupuje mieszkanie na współwłasność, a dopiero potem się pobiera. W takiej sytuacji, dopóki małżonkowie nie obejmą lokalu wspólnością małżeńską na mocy umowy, to ułamkowy udział w lokalu będzie majątkiem odrębnym każdego z nich. W każdym z powyższych stanów własnościowych do głosowania małżonków na uchwały wspólnoty zastosowanie będą miały art. 1a i art. 3 ust. 3a uwl, a zatem każdy z małżonków odda na uchwałę głos odrębny, którego siła będzie wyrażana iloczynem udziału każdego z nich we współwłasności lokalowej przez przypadający na ten lokal udział w nieruchomości wspólnej.
Jak widać z powyższych rozważań, zarząd lub zarządca dla podjęcia prawidłowej decyzji o zaliczeniu (lub nie) głosu składanego pod uchwałą przez jednego tylko współmałżonka musi mieć należyte rozeznanie w sytuacji prawno-majątkowej małżeństwa, a więc ustalić, czy lokal jest przedmiotem własności osobistej jednego małżonka, czy wchodzi w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, czy małżeństwo nie zawarło intercyzy, czy nie orzeczono wobec niego separacji lub upadłości jednego z małżonków, a wreszcie musi ocenić, czy charakter podejmowanej uchwały nie wymaga dla ważności oddanego przez współmałżonków głosu zgody obojga.
Piotr Brogowski