Trendy w zarządzaniu wspólnotami

Pandemia w znacznym stopniu wpłynęła na to, jak właściciele lokali myślą o potrzebach związanych z zagospodarowaniem terenu osiedla. Zaczęto jeszcze bardziej doceniać dodatkową przestrzeń życiową w postaci balkonów, loggii, tarasów i ogródków. Obostrzenia sprawiły, że wzrosła potrzeba posiadania własnego miejsca do pracy i odpoczynku. Tworzeniu relacji sprzyjają nieruchomości wyposażone w wielofunkcyjną przestrzeń wspólną, która może służyć do pracy, spędzania czasu wolnego czy nawiązywania kontaktów.


Proces przygotowania inwestycji deweloperskiej jest procesem długofalowym i zaczyna się na długo przed wprowadzeniem nieruchomości do sprzedaży. Z tego względu w przypadku projektów mieszkaniowych znajdujących się obecnie w sprzedaży nie do końca możemy mówić o wpływie pandemii na ich kształt. Jednak lockdown znacząco wzmocnił trend, zgodnie z którym klienci zaczęli zwracać większą uwagę na jakość przestrzeni wspólnych, terenów zewnętrznych i najbliższego otoczenia. Poza tak oczywistymi czynnikami jak cena czy lokalizacja, ogromną rolę przy wyborze nowego mieszkania odgrywa wizerunek inwestycji i jej potencjał do zaspokajania potrzeb i oczekiwań, nie tylko mieszkaniowych. W czasie pandemii mieszkańcy zaczęli jeszcze bardziej wnikliwie oceniać części wspólne i możliwości, jakie daje im otoczenie, w którym zamieszkują.


Warto postawić na infrastrukturę

Powyższe czynniki mają wpływ na zmieniające się trendy w projektowaniu osiedli. Dziś zadaniem architektów jest nie tylko odpowiadać za funkcjonalność, ale również proponować taką aranżację przestrzeni, która w ramach miejsca zamieszkania pozwoli w atrakcyjny sposób spędzać wolny czas, zaspokoić wszystkie najpilniejsze potrzeby oraz nawiązać relacje sąsiedzkie. Zadaniem zarządcy jest utrzymanie i rozwijanie infrastruktury osiedla w taki sposób, aby mieszkańcy mogli w pełni docenić zalety osiedlowej integracji.

Pandemia w pewnym stopniu miała wpływ na to, jak mieszkańcy myślą o potrzebach związanych z zagospodarowaniem terenu osiedla. Zaczęli jeszcze bardziej doceniać dodatkową przestrzeń życiową w postaci balkonów, loggii, tarasów i ogródków. Obowiązujące obostrzenia sprawiły, że wzrosła potrzeba posiadania własnego miejsca do pracy i odpoczynku. Ogród zimowy czy przestronny taras pozwalają wypocząć bez konieczności wychodzenia z domu. Ważną częścią osiedli są również patia lub dziedzińce obsadzone zielenią. Zróżnicowane i przemyślane włączenie zieleni w strukturę osiedla staje się dziś standardem.

Na osiedlach już istniejących mieszkańcy oczekują od zarządców wzbogacenia terenów zielonych o atrakcyjne nasadzenia czy podniesienia standardu zagospodarowania poprzez dodatkowe udogodnienia np. ławki czy altany chroniące przed słońcem.

Powszechnie wiadomo, że zieleń wpływa pozytywnie na samopoczucie i pomaga zminimalizować stres. Tereny zielone mają również inne zalety. Ograniczają oddziaływanie promieniowania słonecznego i zapobiegają przegrzaniu środowiska oraz powstawaniu wysp ciepła na terenach o utwardzonej powierzchni (np. na dziedzińcach, przy parkingach). Deweloperzy, podchwytując ten ekologiczny trend, wdrażają nowoczesne rozwiązania takie jak ogrody deszczowe dla zatrzymywania wody i wspierania naturalnej retencji, systemy pochłaniające dwutlenek węgla dzięki wykorzystaniu roślin lub tzw. zielone dachy.

Coraz częściej tworzy się również nietypową infrastrukturę sportową i wypoczynkową. Oprócz placów zabaw na terenie osiedli powstają korty tenisowe, boiska do piłki siatkowej czy siłownie z przyrządami do ćwiczeń na świeżym powietrzu.


Liczą się relacje

Zróżnicowanie osiedlowej infrastruktury zewnętrznej pomaga w nawiązywaniu relacji. Dobrze zaprojektowane osiedle jest przyjazne dla mieszkańców, co przekłada się bezpośrednio na jakość ich życia. W przestrzeni, w której mogą spotkać sąsiadów i poznać ich bliżej, czują się bardziej bezpiecznie. Projektowanie osiedli wspierających nawiązywanie relacji ma bezpośrednie przełożenie na wzrost komfortu zamieszkania. Budownictwo wielorodzinne coraz bardziej koncentruje się wokół tworzenia przestrzeni do interakcji społecznych, również poprzez odchodzenie od koncepcji osiedli ogrodzonych i zamkniętych. Relacje sąsiedzkie zyskują na znaczeniu. Wbrew niektórym przewidywaniom, nie zostały one wyparte przez rozwój technologii. Wręcz przeciwnie, mieszkańcy chcą się spotykać w świecie rzeczywistym, a nie cyfrowym. Chcą spędzać czas razem.


Odwrócenie trendu

Tworzenie wspólnych, przyjaznych przestrzeni jest bardzo istotne. Z biegiem czasu mieszkańcy przestają postrzegać zamknięte osiedla jako bezpieczne. Tworzeniu relacji sąsiedzkich sprzyjają nieruchomości wyposażone w wielofunkcyjną przestrzeń wspólną, która może służyć do pracy czy spędzania czasu wolnego i nawiązywania kontaktów.

Dla mieszkańców ważny jest aspekt społeczny. Niekonwencjonalne części wspólne z obszaru well-being, takie jak przestrzenie coworkingowe czy bawialnie dla dzieci, w czasie pandemii nabrały jeszcze większego znaczenia. Na osiedlach powstają lokale usługowe, które mają spełniać wszystkie potrzeby mieszkańców. Sklepy, centra fitness, przedszkola, żłobki, galerie handlowe i restauracje, czyli wszystko to, co zapewnia komfortowe życie, powinno być dostępne na przysłowiowe „wyciągnięcie ręki”. Mieszkańcy biorą pod uwagę, że kolejny lockdown i zakaz przemieszczania mogą powtórzyć się w przyszłości. Dlatego jest to dla nich tak ważne.


Kluby mieszkańca

Zarządcy coraz częściej pełnią rolę moderatora życia wspólnoty, które aktywnie toczy się w przestrzeni potocznie zwanej „klubami mieszkańca”. W przestrzeniach wspólnych mieszkańcy mogą nie tylko pracować, ale i brać udział w warsztatach kulinarnych lub literackich, korzystać ze wspólnych kuchni, pralni oraz miejsc do majsterkowania. Wymaga to od zarządów elastyczności w podejściu do swojej roli oraz kreatywności przy organizacji funkcjonowania tego typu przestrzeni.

Pandemia uświadomiła wszystkim, jak bardzo ważne jest dbanie o zdrowie i relacje. W związku z tym najnowsze trendy w budownictwie mieszkaniowym, które nie pozostało obojętne na zmiany oczekiwań mieszkańców, skupiają się wokół budowania więzi społecznych, zagadnień związanych z ochroną środowiska naturalnego oraz rekreacyjnego uprawiania sportu. Przemyślana organizacja nieruchomości w tym zakresie ma coraz większe przełożenie na zadowolenie z życia jej mieszkańców.


Agata Sołtysik

Integrum Management


Maria Kowalska

członek zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

Wspólnoty mieszkaniowe stają się powszechnym elementem miejskich krajobrazów, a obserwując ich rozwój, widzimy, że są one częścią systemu społeczno-ekonomicznego i politycznego współczesnych miast.

Praca, obowiązki i inne sprawy mieszkańców wspólnot powodują, że sąsiedzi nie mają okazji się poznać. Integracja wpływa na pozytywne relacje wśród sąsiadów i pozwala łatwiej rozwiązywać ich problemy.

Jeżeli założymy, że zarządca jest osobą, która odpowiada merytorycznie za stan nieruchomości oraz za działania zmierzające do utrzymania jej w należytym stanie, to formalnie – integracja mieszkańców nie leży w jego obowiązkach.

Czy zatem mieszkańcy powinni integrować się we własnym zakresie? Jest to możliwe we wspólnotach, gdzie prężnie działają zarządy wybrane spośród właścicieli lokali. Zazwyczaj jednak ludzie są zapracowani, ich kontakty ograniczają się do spotkania na rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji trudno nawiązać bliższe więzi sąsiedzkie.

Pomostem w konsolidacji społeczności wspólnotowej może stać się zarządca nieruchomości, szczególnie w początkowej fazie.

Ważne jest stworzenie wspólnych miejsc spotkań i integracji. Może to być plac zabaw, ogródek czy patio. Organizowanie imprez sąsiedzkich o charakterze zabawy lub święta należy jednak pozostawić inwencji mieszkańców i zarządu. Mają oni wtedy możliwość poznać się bliżej, a nawet zaprzyjaźnić, co na pewno pomoże w rozwiązywaniu ewentualnych problemów. Bliższe relacje z sąsiadami mają gwarantować bezpieczeństwo w okolicy i w ten sposób chronić wartość inwestycji w nieruchomość.

Integracja ma służyć nie tylko nawiązywaniu bliskich więzi w celu miłego spędzania czasu. Z punktu widzenia zarządcy – ważne jest zarówno zaangażowanie obywatelskie, jak i włączenie się mieszkańców w proces zarządzania oraz wpływ na otoczenie i miasto. Rolą zarządcy będzie pomaganie w nawiązaniu kontaktów zarządów wspólnot z lokalnymi samorządami, które mają wiele programów wsparcia – doradztwo, różne formy współfinansowania, udział w projektach obywatelskich itp.


Joanna Katarzyna Lebiedź

pośredniczka w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Na pewno dużo łatwiej współpracować ze wspólnotą, którą można czymś połączyć, ale praca zarządcy nie na tym polega. To zadanie dla samej wspólnoty mieszkaniowej, to znaczy jej mieszkańców. W przypadku wspólnot bardzo rozbudowanych jest to raczej niemożliwe. Jeżeli mamy do czynienia z małym budynkiem, kamienicą, gdzie wszyscy się znają, to jest trochę jak w rodzinie, zwłaszcza jeśli następuje wymiana pokoleń i mieszkają całe „rody” od lat – co ma miejsce np. w przypadku Krakowa. W większych wspólnotach zawsze znajdzie się jakaś czarna owca, osoba, która będzie protestować przeciw każdej uchwale, w skrajnych przypadkach skarżąca zarząd do sądu o każdą podjętą uchwałę czy wydaną złotówkę. Im więcej ludzi w nowo budowanych osiedlach, tym trudniej się dogadać. Najtrudniej jest tam, gdzie jest duża rotacja mieszkańców – ktoś wynajmuje, ktoś się przeprowadza i mieszkańcy są kompletnie anonimowi. Zarząd wspólnoty nie organizuje także wieczorków zapoznawczych, ani nic w tym rodzaju. W obrębie wspólnot najbardziej integrują się mamy z dziećmi na spacerach i właściciele psów, ewentualnie panowie, którzy oglądają razem mecze piłkarskie. Ale w tym również nie uczestniczy zarządca, to nie jest jego rola ani zadanie.

Artykuł został opublikowany w 2021 r. w lipcowo-sierpniowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Przewiń do góry