Balkon może być tylko częścią elewacji spełniającą funkcje zdobnicze, może też być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być jednak również tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.


Sąd stwierdził, iż ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) nie posługuje się pojęciem balkonu, w związku z czym rozpatrując sprawę o uchylenie uchwał wspólnoty w sprawie przebudowy balkonów, rozważyć należało na początku prawnorzeczową kwalifikację jego statusu. Sąd podkreślił, iż nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, iż nie służy on wyłącznie do użytku pojedynczego właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji, w której balkon służy do wyłącznego użytku jednego tylko właściciela, nie może być uznany za element nieruchomości wspólnej, a więc pozostaje wówczas jedynie możliwość zakwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Balkon może być bowiem tylko częścią elewacji spełniającą funkcje zdobnicze, może też być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być jednak również tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 uwl (wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/01, uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08).

W omawianej sprawie balkony, których dotyczyły kwestionowane uchwały, służyły do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadziły tylko z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta okoliczność przesądzała w ocenie sądu, że balkony te były tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 uwl wyłączało możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej. Sąd orzekł, iż podjęcie uchwał po faktycznym wykonaniu przebudowy balkonów było niecelowe, zwłaszcza że wyjaśnić należało najpierw szereg okoliczności, w szczególności, czy przebudowa balkonów jest zgodna z przepisami przeciwpożarowymi, jak wpłynie ona na kwestie ubezpieczenia budynku, czy nie spowoduje przekroczenia granicy działki oraz czy zabudowa balkonów spowoduje zwiększenie powierzchni użytkowej mieszkań, a jeśli tak, to czy zachodzi potrzeba podjęcia uchwały odnośnie zmiany wielkości udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej. Zaskarżone uchwały zostały podjęte bez analizy powyższych okoliczności, zatem w ocenie sądu były niezgodne z przepisami Prawa budowlanego, przepisami przeciwpożarowymi czy wreszcie przepisami uwl i w związku z tym podlegały uchyleniu.


Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 25 maja 2023 r., sygn. akt I C 626/22

Oprac. PB

Scroll to Top