Pytanie. Jakie najważniejsze postanowienia powinna zawierać umowa w zakresie prac remontowo budowlanych?
Odpowiedź. Umowa o roboty remontowo-budowlane nie została uregulowana wprost w przepisach ustawowych. Niemniej jednak Kodeks cywilny, a konkretnie art. 658, nakazuje stosować odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli zasady, które mają zastosowanie do umowy o roboty budowlane.
Uzasadnienie. Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) w artykule 3 punkt 8 wskazuje, że remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. W konsekwencji, aby zachować ważność takiej umowy, jesteśmy zobowiązani w umowie o roboty remontowo-budowlane uwzględnić wszystkie obligatoryjne elementy przewidziane dla umowy o roboty budowlane.
Jak w każdej umowie, przede wszystkim powinniśmy prawidłowo określić strony umowy i wskazać osoby uprawnione do ich reprezentacji. Ma to bardzo istotne znaczenie dla jej ważności, warto więc zachować ostrożność. Następnie powinniśmy określić przedmiot umowy, czyli to, co i jak ma być zrobione. Wady umowy w tym obszarze mogą rodzić wiele nieporozumień, a sugerowanym rozwiązaniem jest zrobienie odwołania do konkretnego projektu budowlanego, który najlepiej dodać jako załącznik do naszej umowy. Dodatkowo trzeba wyraźnie opisać te prace, które nie są „widoczne” w projekcie, czyli np. standard wykonania i wykończenia, rodzaj zastosowanych materiałów, a nawet ich producenta lub kolorystykę.
Określmy również kto będzie odpowiedzialny za kupno i jakość zastosowanych materiałów, a także kto jest odpowiedzialny za ich pilnowanie w trakcie trwania prac. Niekiedy zdarza się, że część zakupionych materiałów ginie w trakcie prowadzonych prac. Ustalmy terminy – termin rozpoczęcia prac, terminy wykonania poszczególnych jej etapów, jeśli prace będą podzielone na etapy, i w końcu termin zakończenia prac. Ustalenie harmonogramu jest bardzo przydatne zarówno przy końcowym rozliczeniu prac, jak i przy bieżącym kontrolowaniu poziomu ich realizacji, co może zapobiec hipotetycznym opóźnieniom. Oczywiście kluczowym elementem jest ustalenie ceny i sposobu zapłaty. Pamiętajmy, że mamy do dyspozycji różne systemy określania cen – ryczałt albo kosztorys. Jeśli chodzi o płatności, to warto uważać na dokonywanie płatności z góry. Choć przepisy tego nie zabraniają, to w praktyce może wiązać się to z niepotrzebnymi problemami w sytuacji, gdy trafimy na nierzetelnego wykonawcę. Często stosowaną metodą jest płatność ratalna za poszczególne etapy robót – jest to dobry stymulator do pomyślnego zakończenia rozpoczętych etapów prac. Nie zaleca się dokonywania odbioru prac w przypadku istnienia usterek. Praktyka pokazuje, że po dokonaniu zapłaty usuwanie takich usterek może przeciągać się w nieskończoność, a my nie posiadamy często innych narzędzi, które zmobilizowałyby wykonawcę. Niezbędne jest również właściwe uregulowanie zasad odpowiedzialności. W przeciwnym razie, jeśli nie wpiszemy odpowiednich postanowień w umowie, to będą miały zastosowanie zasady ogólne określone w Kodeksie cywilnym, a późniejsze dochodzenie roszczeń może okazać się znacznie utrudnione. Dobrą praktyką jest wprowadzenie kar umownych – zwłaszcza na wypadek niedotrzymania terminów, stwierdzenia wad lub odstąpienia od umowy z winy drugiej strony itp. Przy zastrzeganiu kary umownej warto określić konkretne przypadki, w których będzie płacona, oraz stawki kar (np. określony procent wynagrodzenia umownego za każdy dzień uchybienia terminowi). W sytuacji, gdyby kary umowne nie pokryły całej szkody, ustalmy profilaktycznie, że w takiej sytuacji przysługuje nam prawo do odszkodowania uzupełniającego. Istotne będą także postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji, bo jeśli ich nie ustalimy w umowie, to ponownie zastosowanie będą miały zasady ogólne przewidziane w Kodeksie cywilnym. Jak w każdej umowie, warto przewidzieć dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy przez wykonawcę. Dlatego warto wymagać, aby posiadał on ubezpieczenie (co może być potwierdzone kserokopią polisy).
Mariusz Andrzejewski
radca prawny