Pytanie. Nowy właściciel jednego z lokali we wspólnocie mieszkaniowej planuje wyremontować mieszkanie. Remont zakłada m.in. częściowe wyburzenie ściany nośnej. Czy ingerencja w ścianę nośną wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej?
Odpowiedź. Tak, ingerencja w ścianę nośną budynku wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały.
Uzasadnienie. Ściana nośna to element konstrukcji budynku, który odpowiada m.in. za bezpieczne przekazywanie ciężaru własnego, ciężaru stropów, ścian położonych na wyższych kondygnacjach, jak również dachu i obciążeń użytkowych na fundamenty. Z Ściana nośna zapewnia również odpowiednią sztywność budynku. Zasadniczo wszystkie ściany tworzące bryłę domu to ściany nośne, ściany te znajdują się również we wnętrzu budynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 17 stycznia 2016 r., (sygn. akt VII SA/Wa 1103/05) stwierdził, że „(…) część ściany nośnej, to elementy konstrukcyjne budynku i nie można mówić, że są to jedynie elementy wbudowane w obiekt.”
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 2 uwl).
Z przytoczonych przepisów oraz definicji wynika, że ściana nośna stanowi cześć nieruchomości wspólnej. Dlatego też, zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczyć należy przebudowę nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 uwl). W związku z powyższym nowy właściciel lokalu, który planuje częściowe wyburzenie ściany nośnej, powinien uzyskać zgodę członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. Niezależnie od podjętej decyzji, właściciel lokalu lub wspólnota powinna wystąpić o opinię architekta lub inżyniera z uprawnieniami konstrukcyjnymi z zapytaniem o możliwości wykonania prac tego typu i ich ewentualnego wpływu na konstrukcję budynku.
Mateusz Górski
prawnik