Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji odnośnie formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd lub zarządcę. Należy więc zakładać, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, a więc ujmowania wszystkich faktów, jakie miały miejsce, i czytelności rozumianej jako przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Bez znaczenia jest natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali w umowie lub w uchwale postanowili, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie.
Sprawozdanie powinno zawierać część finansową, a jego sporządzenie związane jest z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sprawozdanie finansowe powinno być sporządzone dla danej wspólnoty za rok kalendarzowy, a jego zatwierdzanie odbywa się uchwałą właścicieli lokali. Jednocześnie, podobnie jak całe sprawozdanie, jego finansową część powinna charakteryzować rzetelność, kompletność i czytelność. Przy tym, w ocenie sądu, przepisy ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 1994 r. Nr 121 poz. 591, dalej: uor) stosuje się do wspólnot mieszkaniowych jedynie w zakresie uzasadnionym specyfiką prowadzonej przez nie działalności, a sprawozdanie finansowe wspólnoty powinno być sporządzone zgodnie z wynikającą z uor zasadą ciągłości bilansowej.
Sąd w omawianej sprawie nie stwierdził uchybień czy naruszeń w powyższych obowiązkach ciążących na pozwanej wspólnocie. Skonstatował, iż powodowie nie zaoferowali jakiegokolwiek dowodu – pomimo spoczywającego na nich w tym zakresie obowiązku – który potwierdziłby opisywane w pozwie twierdzenia. Jak stwierdził, zeznania świadka powołanego przez stronę pozwaną oraz zeznania samych powodów były w tym zakresie oczywiście sprzeczne z uwagi na interesy stron postępowania. W ocenie sądu powodowie powinni więc w takiej sytuacji, poza gołosłownymi twierdzeniami, przedstawić dowód na nierzetelnie prowadzoną księgowość i dokonywanie błędnych zapisów w sprawozdaniach. Takim dowodem byłaby chociażby opinia biegłego sądowego z zakresu księgowości bądź rachunkowości. Brak było natomiast podstaw w sprawie do zasięgania przez sąd z urzędu tego typu opinii.
Po pierwsze bowiem analiza przedłożonych uchwał i ich załączników nie budziła wątpliwości sądu co do rzetelności i prawidłowości dokonywanych w nich zapisów księgowych i rachunków, a stanowisko pozwanej jawiło się jako spójne i logiczne. Po drugie zaś strona powodowa reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika, brak było więc przyczyn, dla których sąd powinien pouczać powodów o możliwości powołania biegłego celem wykazania prawdziwości twierdzeń i zarzutów przedstawionych przez nich już w pozwie. Należało też wskazać, że prowadzone z zawiadomienia powodów postępowanie karne wobec administratora, z tytułu rzekomych naruszeń w sprawozdaniu, nie potwierdziło takich zarzutów, co przyznali sami powodowie. Jak wskazuje się w orzecznictwie, rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 uwl nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości, czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 5 grudnia 2019 r., sygn. akt XII C 784/19).
Powodowie jako podstawę zaskarżenia uchwał wskazali naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie ich istotnych interesów ekonomicznych. Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. W przypadku zarządcy będzie to m.in. dbałość o wyegzekwowanie do majątku wspólnoty uchwalonych zaliczek, aby możliwe było podejmowanie niezbędnych czynności z zakresu konserwacji, eksploatacji i zabezpieczenia substancji budynku, w tym wykonanie koniecznych napraw i usunięcie awarii. Naruszenie takich zasad nie zostało przez stronę powodową udowodnione, a podjęte uchwały miały w ocenie sądu na uwadze dobro wspólnoty, jak również wszystkich jej członków. Sąd podkreślił, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona – w formie zaskarżania uchwał do sądu – została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości. Powodowie praktycznie jako jedyni nie zgodzili się z treścią podjętych uchwał. Skoro zdaniem większości właścicieli uchwały te były nie tylko prawidłowe pod względem merytorycznym, jak również nie dopatrzono się w nich naruszenia ich interesów ekonomicznych, trudno było uznać, aby powodowie zostali w jakikolwiek sposób ograniczeni w swoich prawach, skoro uchwały te w sposób równy traktowały wszystkich właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe okoliczności, zgromadzone w aktach sprawy dowody w ich wzajemnym powiązaniu, jak również z uwzględnieniem zasad logiki i doświadczenia życiowego, sąd na podstawie art. 25 ust. 1 uwl stosowanym a contrario oddalił powództwo w całości.
Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 9 listopada 2022 r., sygn. akt I C 605/21
Oprac. PB