Członkowie wspólnoty mają prawo kontrolować wskazane sprawozdaniu finansowym przychody i wydatki. Niejednokrotnie analiza dokumentów przez członków wspólnoty prowadziła do ujawnienia nieprawidłowości. W związki z tym podjęcie uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego bez umożliwienia uprzedniej jego wszechstronnej analizy w oparciu o dokumenty źródłowe naruszało nie tylko interes powódki, ale również wszystkich pozostałych członków wspólnoty. Ograniczenie możliwości kontroli ze względu na zaległości czynszowe były bezprawne.
Jednym z podstawowych obowiązków członka wspólnoty jest terminowe uiszczanie zaliczek na utrzymanie własnego lokalu oraz części wspólnych nieruchomości. Obowiązek ten wynika wprost z art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl). Powódka zaprzestała od 2019 r. opłacania należności na rzecz wspólnoty, co sąd uznał za postawę anarchiczną, która nie może znajdować żadnego faktycznego ani prawnego usprawiedliwienia. Wspólnota z tego względu musiała podjąć szereg czynności w celu windykacji należności od powódki, jak również ponieść samodzielnie koszty, które powinny obciążać powódkę. Powódka naraziła także pozwaną na dodatkowe koszty (postępowanie sądowe) oraz inne uciążliwości związane z tą sytuacją.
Sąd podkreślił, iż w pełni dostrzega niewłaściwe i naganne zachowanie powódki. Jednakże, mimo niespełnienia przez właścicielkę lokalu ciążących na niej obowiązków, przysługujące jej z mocy ustawy uprawnienia nie uległy zawieszeniu. Zgodnie z art. 29 ust. 3 uwl prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Jedną z form takiej kontroli jest zapoznanie się przez członka wspólnoty z dokumentami finansowymi. Jak wynikało ze zgromadzonego materiału dowodowego, powódka od 2019 r. wielokrotnie, lecz bezskutecznie, zwracała się do zarządcy wspólnoty o udostępnienie, skserowanie i przesłanie dokumentów rozliczeniowych. Powódka również, przed zebraniem, pisemnie zwracała się do wspólnoty o udostępnienie jej dokumentów rozliczeniowych, które miały stanowić podstawę sprawozdania finansowego. Jednak zarządca umożliwił powódce zapoznanie się z tymi dokumentami dopiero podczas zebrania. Nie skorzystała jednak z takiej możliwości i, jak ocenił sąd, trudno było od niej oczekiwać odmiennej postawy. W ocenie sądu udostępnienie dokumentacji dopiero na zebraniu było ze strony zarządcy zachowaniem pozorowanym. Oczywiste jest bowiem, że przedmiotem sprawozdania nie jest jedna faktura, lecz wszystkie wydatki i przychody z całego roku – więc zarówno zapoznanie się z nimi, jak i analiza wymaga czasu. Wspólnota nie ma obowiązku ponoszenia kosztów kserowania dokumentów i ich przesyłania właścicielowi, jednak ma obowiązek umożliwić swoim członkom zapoznanie się z dokumentami finansowymi. Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Ustawodawca nie przewidział jednak w tym zakresie żadnych szczególnych regulacji w uwl. W szczególności nie określił, jakie dokumenty (wszystkie, czy tylko określone z uwagi na potrzebę zapewnienia ochrony praw osób trzecich) i w jakiej postaci (np. oryginały, odpisy poświadczone za zgodność lub kserokopie) członek wspólnoty może otrzymać, a w przypadku wydawania odpisów czy sporządzania kserokopii, kto ma ponosić koszty powstałe z tego tytułu. W doktrynie uprawnienie do zapoznania się z dokumentacją przez członka wspólnoty mieszkaniowej nazywane jest uprawnieniem informacyjnym.
W orzecznictwie uznaje się natomiast, iż w żądaniu właściciela lokalu udostępnienia mu przez wspólnotę dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej dominują elementy ochrony interesów majątkowych (postanowienie Sądu Najwyższego z 5 października 2006 r., sygn. akt IV CSK 110/06). Przepisy uwl nie dają podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalne jest jedynie wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty. W ocenie sądu w przedmiotowej sprawie wystarczające byłoby ustosunkowanie się przez zarządcę do wniosku powódki i wyznaczenie terminu do zapoznania się z dokumentacją. To, czy powódka skorzystałaby z takiej możliwości i wykonania swojego prawa kontroli, zależałoby wyłącznie od jej woli. Sąd zaznaczył, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania finansowego prowadzi do uznania, że rozliczenie wskazane w tym dokumencie jest prawidłowe i zgodne z stanem faktycznym. Członkowie wspólnoty mają prawo kontrolować wskazane w tym dokumencie przychody i wydatki. Niejednokrotnie analiza dokumentów finansowych przez członków wspólnoty prowadziła do ujawnienia nieprawidłowości. W związku z tym podjęcie uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego bez umożliwienia uprzedniej jego wszechstronnej analizy w oparciu o dokumenty źródłowe naruszało nie tylko interes powódki, ale również wszystkich pozostałych członków wspólnoty.
Sąd nie dokonał merytorycznej oceny załączonego do akt spraw sprawozdania finansowego, a więc też nie był władny ocenić, czy zarząd majątkiem wspólnoty był wykonywany prawidłowo, czy nie. Powódka podniosła szereg zastrzeżeń co do pozycji zawartych w sprawozdaniu, jednak te zastrzeżenia wynikały z pierwotnej przyczyny, jaką był brak udostępnienia dokumentacji, a więc nie stanowiły przyczyny uchylenia uchwały. W związku z tym sąd, na podstawie art. 25 ust. 1 uwl, uchylił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z przepisami prawa i naruszającą interesy powódki.
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 21 września 2023 r., sygn. akt I C 828/22
Oprac. PB