Współwłaściciele nieruchomości, zawierając umowę w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum, mogą zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia wydatków. Za podstawę rozliczenia pożytków należy przyjmować pożytki rzeczywiste (realnie uzyskane), nie zaś pożytki potencjalne (możliwe do uzyskania).
Zgodnie z art. 36 § 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 1964 r. Nr 9 poz. 59, dalej: kro) każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że dalsze przepisy tej ustawy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. W doktrynie podnosi się, że wymienione w art. 36 § 2 zd. 2 in fine kro czynności zmierzające do zachowania majątku wspólnego (czynności zachowawcze) nie stanowią odrębnej kategorii w kontekście podziału czynności na prawne, faktyczne i procesowe. Definiując czynności zachowawcze, o których mowa w art. 209 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc), należy wskazać, że ich istotą jest ochrona wspólnego prawa. Cel ten jest realizowany przez wykonywanie „wszelkich czynności” i dochodzenie „wszelkich roszczeń”.
W ocenie sądu roszczenie powódki mieściło się w ramach czynności zachowawczych, a zatem powódka mogła samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rozliczenia pożytków, w zakresie odpowiadającym udziałowi we współwłasności objętym wspólnością ustawową. Należało natomiast ustalić, czy powódce jako współwłaścicielce nieruchomości przysługiwało prawo do uczestniczenia w podziale pożytków z lokalu użytkowego. Sąd zwrócił uwagę, że przytoczony przepis art. 207 kc ma charakter dyspozytywny, a współwłaściciele mogą w drodze umowy określić inaczej rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające im części pożytków i innych przychodów. Umowa o podział quoad usum zastępuje ustawową regulację zarządu rzeczą wspólną, ale także związany z nią sposób rozliczeń wydatków i nakładów (postanowienie Sądu Najwyższego z 17 marca 2017 r., sygn. akt III CSK 137/16).
Współwłaściciele nieruchomości, zawierając umowę w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum, mogą zatem zmienić zasady współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia wydatków, określone w art. 206 i 207 kc (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 maja 2016 r., sygn. akt III CSK 282/15). Sąd zaznaczył, że zgodnie z poglądami doktryny posiadanie przez współwłaściciela większej części rzeczy niż wynikałoby to z wielkości jego udziału nie zmienia reguły podziału korzyści i obciążeń rzeczy [K. Pietrzykowski (red.) „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz”, wyd. 10, Warszawa 2020]. W związku z tym bez znaczenia pozostawało, że powódka korzystała z powierzchni większej niż wynikająca z wysokości udziału we współwłasności nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie, za podstawę rozliczenia pożytków należy przyjmować pożytki rzeczywiste (realnie uzyskane), nie zaś pożytki potencjalne (możliwe do uzyskania) – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 września 2006 r. (sygn. akt I CSK 128/06). Z tego względu należało uwzględnić wysokość czynszu rzeczywiście płaconego przez najemcę lokalu użytkowego. Natomiast wobec podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia, brak było w ocenie sądu podstaw do zasądzenia na rzecz powódki przysługującej jej części pożytków za cały dziesięcioletni okres objęty żądaniem pozwu. W doktrynie zgodnie wskazuje się, że termin przedawnienia roszczenia o zwrot przychodów pobranych z rzeczy wspólnej zależny jest od rodzaju przychodów. Jeśli mają one charakter okresowy, to ulegają przedawnieniu z upływem lat 3, zaś w pozostałych przypadkach – z upływem lat 6 (uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 12/69). W rozpatrywanym przypadku przychody (czynsz najmu) miały charakter okresowy, a zatem zastosowanie znajdował trzyletni termin przedawnienia.
Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z 22 czerwca 2021 r., sygn. akt I C 939/15
Oprac. PB