Odpowiedzialność dewelopera za niesprawne okna

Pytanie. Kupiłem mieszkanie w 2019 r. Jestem jego pierwszym właścicielem. Budynek został oddany do użytku w 2016 r. W ostatnich dniach zauważyłem problem z funkcjonowaniem – otwieraniem i zamykaniem jednego z okien. Zgłosiłem to zarządcy. Zajął się on sprawą i przysłał do mieszkania pracownika z ramienia generalnego wykonawcy. Ten sprawdził okno i stwierdził, że nie jest w stanie nic poradzić. W mojej ocenie nawet pogorszył jego stan. Czy okno powinienem naprawić na własny koszt? Czy usterka objęta jest rękojmią dewelopera?  


Odpowiedź. Właściciel lokalu ma pełne prawo dochodzenia od sprzedawcy (dewelopera) na podstawie rękojmi naprawy lub wymiany wadliwego okna.


Uzasadnienie. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85 poz. 388 ze zm.) nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Okna wyodrębnionego lokalu służą tylko użytkownikom tego lokalu, a zatem nie można ich zaliczyć do części wspólnej. Potwierdza to jednolita linia orzecznictwa, zgodnie z którą (wyroki: Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 listopada 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 672/09, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 486/10, Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18 października 2012 r., sygn. akt I ACa 544/12, Sądu Najwyższego z 21 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 65/13, Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 934/14) okna w lokalu (ościeżnica, okucia, skrzydła, zamki, uchwyty, szyby) należą do nieruchomości lokalowej, natomiast częścią nieruchomości wspólnej są otwory okienne, będące integralną częścią ściany budynku (uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 65/13), w związku z czym właściciel lokalu nie może zmienić ich kształtów, wymiarów czy ich zamurować bez zgody wspólnoty. A zatem obowiązek utrzymania w należytym stanie okien lokalu, w tym również ich ewentualnych napraw, spoczywa na właścicielu tego lokalu, a nie na wspólnocie.

Stosownie natomiast do art. 568 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) w brzmieniu nadanym przez ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2014 r. poz. 827 ze zm.) i obowiązującym od 25 grudnia 2014 r., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższego terminu, jeżeli przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie (art. 568 § 3 kc). W doktrynie utrwalone jest również, że do terminów zawitych określonych w art. 568 § 1 kc stosuje się przez analogię art. 123 § 1 pkt 2 kc o przerwaniu biegu terminu przedawnienia na skutek uznania przez dłużnika. Jeżeli więc np. odpowiednio umocowany przedstawiciel dewelopera przed upływem okresu przedawnienia podpisze protokół, z którego będzie wynikać, że potwierdza istnienie wad wymienionych w dokumencie, lub też deweloper przystąpi do prac naprawczych, nawet jeśli nie przyniosą one pożądanego rezultatu, to bieg terminu przedawnienia ulegnie przerwaniu i rozpocznie się na nowo. Warto też zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 568 § 2 kc upływ terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca (deweloper) wadę podstępnie zataił.

W związku z powyższym właściciel lokalu ma pełne prawo dochodzenia od sprzedawcy (dewelopera) na podstawie rękojmi naprawy lub wymiany wadliwego okna albo obniżenia ceny lokalu, przy czym wybór żądania należy do uprawnionego z rękojmi, czyli właściciela lokalu (art. 560 kc). Natomiast nie może go w tym wyręczyć wspólnota, gdyż prawnie wykluczona jest możliwość cesji na wspólnotę roszczeń związanych z wadami i usterkami występującymi w wyodrębnionych lokalach (wyrok Sądu Najwyższego z 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 379/12, uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13).


Piotr Brogowski

 

Przewiń do góry