12 czerwca Sejm przyjął nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest to pierwsza od ponad 10 lat zmiana prawa lokalowego. Po raz ostatni zmiany w tym podstawowym dla wszystkich wspólnot mieszkaniowych akcie prawnym weszły w życie 22 września 2004 r.
Za głosowało 430 posłów, żaden nie był przeciw, jedynie dwóch wstrzymało się od głosu. Senat uchwalił ustawę bez poprawek 10 lipca br. (za głosowało 91 senatorów, nikt nie był przeciw, nikt się nie wstrzymał). Ustawa o zmianie ustawy własności lokali (dalej: uzuwl) ma obowiązywać po 14 dniach od daty publikacji w Dzienniku Ustaw. Obecna nowelizacja przygotowana została w oparciu o skierowany do laski marszałkowskiej 21 stycznia 2015 r. projekt sejmowej Komisji Infrastruktury, który był reakcją na apele i wystąpienia wielu środowisk i organów (m.in. rzecznika praw obywatelskich) związane z kwestią głosowania na uchwały wspólnoty współwłaścicieli lokali, zwłaszcza dotyczące wielostanowiskowych hal garażowych. (…)
Zrównanie statusu prawnego właścicieli i współwłaścicieli
Przyjęte w nowelizacji z 12 czerwca br. rozwiązanie polega na zrównaniu statusu prawnego właścicieli lokali oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych. Zgodnie z jej art. 1 ust. 1 w ustawie o własności lokali po art. 1 dodaje się art. 1a w brzmieniu: „Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16”. Oznacza to, że współwłaściciele lokali będą mogli brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę (zarówno na zebraniach, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd), a co za tym idzie będą mieli wpływ na politykę finansową wspólnoty, m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami dotyczącymi wysokości planowanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Siła głosu każdego z takich współwłaścicieli będzie proporcjonalna do iloczynu jego udziału we współwłasności lokalowej i udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej (art. 1 ust. 2 uzuwl). Współwłaściciele będą mogli również realizować swoje uprawnienia w zakresie kontroli zarządu, m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami w sprawach przyjęcia sprawozdania zarządu oraz udzielenia zarządowi z tego tytułu absolutorium (art. 1 ust. 8 uzuwl). Prawo kontroli dotyczyć będzie nie tylko możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty (do czego współwłaściciele lokali mieli prawo również do tej pory, jest to bowiem czynność zachowawcza w rozumieniu art. 206 kc), ale także prawo zwrócenia się do sądu ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany (art. 1 ust. 7 uzuwl). Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie – w ramach posiadanych udziałów (art. 1 ust. 2 uzuwl) – praw właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu NW w zakresie równym iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Takie założenie winno zapewnić, w intencji ustawodawcy, przejrzystość zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową. (…)
Autor: Piotr Brogowski
Całość tekstu w numerze 09/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.