Właściciel nieruchomości ma obowiązek dołożyć starań, by zakłócenia nie przekraczały przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jak dokonać oceny, czy „przeciętna miara” nie została przekroczona? Jakie środki może podjąć właściciel lokalu narażonego na immisje?
Zakaz naruszania cudzej własności obejmuje nie tylko bezpośrednią ingerencję, jak wtargnięcie na cudzą posiadłość, ale też tzw. immisje, czyli sytuacje, gdy właściciel działa na swojej nieruchomości, ale skutki tego odczuwają jego sąsiedzi. Immisje podzielić można na bezpośrednie i pośrednie. (…)
Obrona przed zakłóceniami
Jakie środki może podjąć właściciel lokalu narażonego na immisje? Wspólnoty mieszkaniowe często przyjmują regulaminy porządku domowego, w których znajdują się zapisy nakazujące np. zachowanie ciszy nocnej między godziną 22 a 6 rano czy zakazujące grillowania na balkonach i w ogródkach. Jednak wspólnota nie ma żadnych środków do wyegzekwowania przestrzegania zapisów tego typu i nie może ona nakładać na właścicieli jakichkolwiek sankcji. Ponadto wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych i jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt I ACa 601/08).
Często regulaminy takie pozostają martwą literą, choć ich zapisy mogą być wzięte pod uwagę przez sąd jako czynnik stosunków miejscowych przy analizowaniu przeciętnej miary zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości. Właściciel lokalu narażony na określone immisje może w pierwszej kolejności odwołać się do kodeksu wykroczeń (kw), którego art. 51 § 1 stanowi, iż kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu (orzekanej w wymiarze od 5 do 30 dni – art. 19 kw), ograniczenia wolności (jeden miesiąc – art. 20 § 1 kw) albo grzywny (w wysokości od 20 zł do 5000 zł – art. 24 § 1 kw).
Autor: Piotr Brogowski
Całość tekstu w numerze 7-8/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.