Pytanie. Czy członek wspólnoty mieszkaniowej niebędący w zarządzie wspólnoty i nieposiadający upoważnienia zarządu może w imieniu administratora zbierać głosy w trybie indywidualnym?
Odpowiedź. Nie, członek wspólnoty mieszkaniowej nie ma takiej możliwości.
Uzasadnienie. Zgodnie z art. 23 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jak wynika z przywołanego przepisu, głosy w tzw. trybie obiegowym powinien zbierać zarząd. W praktyce zdarza się jednak, że w imieniu zarządu zbiera je administrator. W myśl bowiem art. 18 ust 1 uwl właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W związku z tym dopuszcza się zbieranie głosów również przez administratora. Praktyka ta znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt V CSK 258/08), „wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Jeżeli na mocy art. 18 ustawy o własności lokali zarząd został powierzony osobie fizycznej, nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu, zbierał ustanowiony zarządca”. W podobnym tonie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 lipca 2020 r. (sygn. akt V ACa 732/18), wskazując, że „nie ma przeszkód, aby czynność faktyczna, jaką jest zbieranie podpisów pod uchwałą, wykonana była nie przez zarząd jako organ wspólnoty, lecz przez administratora”. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 10 grudnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 627/14) oprócz wspomnianej kwestii zwrócił również uwagę na fakt, że „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić jedynie podstawę jej uchylenia przez sąd na podstawie powództwa wytoczonego w trybie art. 25 u.w.l., i to tylko wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.
Mateusz Górski