Budowa oddzielnych od wspólnoty urządzeń grzewczych bez zgody wspólnoty nie zwalnia z ponoszenia kosztów utrzymania, w tym kosztów energii cieplnej.

Wspólnota mieszkaniowa dochodziła zapłaty od członków wspólnoty kwoty 24 274,18 zł za brak opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym opłat związanych z kosztami utrzymania zarządu nieruchomością wspólną, zużycia wody oraz niedokonywania wpłat na poczet funduszu remontowego. Roszczenie wspólnoty obejmowało żądanie zapłaty za okres od grudnia 2009 roku do listopada 2013 roku z rozbiciem na poszczególne miesiące wraz z odsetkami ustawowymi od 11. dnia każdego miesiąca.

W odpowiedzi na pozew pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia w zakresie opłat dalszych niż trzy lata od daty wniesienia pozwu. Rozpoznający sprawę sąd wskazał, że zgodnie z treścią art. 118 kodeksu cywilnego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenie okresowe oraz dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Roszczenie powoda obejmowało żądanie zapłaty za okres od grudnia 2009 roku do listopada 2013 roku. Tak określone żądania znajduje zatem oparcie w treści art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej: uwl). Termin przedawnienia roszczenia jako okresowego wynosi bowiem trzy lata, a pozew został wniesiony do sądu 15 stycznia 2014 r. Sąd podkreślił, że również w judykaturze wskazuje się, że świadczenie określone w art. 15 ust. 1 uwl ma charakter okresowy (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2014 r. o sygn. akt I ACa 1499/13).

Powodowie wskazali również, że uzyskali zgody organów nadzoru budowlanego na użytkowanie we własnym zakresie instalacji centralnego ogrzewania. Sąd wskazał, że ta okoliczność nie miała jednak istotnego znaczenia. Istotne znaczenie miała natomiast kwestia zgody wspólnoty mieszkaniowej na odłączenie się pozwanych od instalacji centralnego ogrzewania wspólnoty. W tym zakresie pozwani nie wykazali, aby taką zgodę uzyskali. Sąd podkreślił, że to, iż pozwani nie korzystają z wody, nie ma znaczenia. Zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a elementem tych kosztów jest opłata za wodę.

Część pozwanych broniła się wskazując, że we wskazanym okresie nie zamieszkiwali w lokalu. Odnosząc się do tego zarzutu, sąd uznał go za zasadny. Podstawą żądania był art. 13 i 14 uwl. Roszczenie dotyczyło braku opłat za zarządzenie nieruchomością wspólną. Obowiązek ten obciąża właścicieli lokali. W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną był fakt, iż lokal mieszkalny nie był własnością tych z pozwanych, którzy podnieśli ten zarzut.

 

Wyrok Sądu Rejonowego w Inowrocławiu z 2 marca 2016 r., sygn. akt I C 279/15

Artykuł ukazał się w numerze 1/2017