Zarządca nieruchomości to zawód szczególnej staranności. Obowiązki ustawowe nałożone na zarządcę zwiększają wystąpienie ryzyka odszkodowawczego. Jak zabezpieczyć się przed skutkami niewłaściwych decyzji?
Zarządca nieruchomości to zawód utożsamiany ze szczególną starannością i profesjonalizmem działania. Pomimo zniesienia powyższego obowiązku posiadania licencji zarządcy nadal są zobligowane do świadczenia usług z podwyższoną starannością.
Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wynika zarówno z przepisów ustaw, jak i z treści umów o zarządzanie, które szczegółowo określają jego obowiązki. Świadomość prawna właścicieli nieruchomości zwiększyła restrykcyjność klauzul umownych wobec zarządcy. Nie oznacza to jednak, że jest on pozbawiony środków umożliwiających ochronę przed konsekwencjami niewłaściwego wykonywania zawodu.
Minimalizacja ryzyka
Jedną z metod minimalizowania ryzyka jest ustawiczny rozwój umiejętności zawodowych – udział
w szkoleniach czy konferencjach branżowych. Indywidualne pogłębianie wiedzy merytorycznej minimalizuje prawdopodobieństwo podjęcia przez zarządcę decyzji, która skutkowałaby wyrządzeniem szkody.
Nie zawsze jednak ostrożność i powściągliwość w ustalaniu treści stosunku prawnego pomiędzy zarządcą a wspólnotą są wystarczające do uniknięcia konsekwencji podjętych działań lub zaniechań.
Niezależnie od posiadanej wiedzy, liczby odbytych szkoleń czy konstrukcji prawnej zobowiązania uniknięcie popełnienia błędu jest niemożliwe. Możliwe jest jednak zminimalizowanie negatywnych konsekwencji, które zarządca zobowiązany byłby ponieść w przypadku niewłaściwego wykonania obowiązków. Odpowiednie zabezpieczenie interesów ubezpieczeniowych wspólnoty mieszkaniowej powinno stanowić priorytet dla wszystkich zarządców nieruchomości.
Szkoda i co dalej ?
Podstawą ponad 90 proc. roszczeń wspólnot mieszkaniowych przeciwko zarządcom nieruchomości jest odmowa wypłaty przez towarzystwa ubezpieczeniowe odszkodowań z tytułu zawartej przez wspólnotę umowy ubezpieczenia OC lub mienia. Rozgoryczeni właściciele nieruchomości, nie mogąc uzyskać kompensacji szkody z umowy ubezpieczenia, wysuwają żądania przeciwko zarządcy. Zarządca, jako podmiot odpowiedzialny nie tylko za zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej ochrony ubezpieczeniowej, lecz także za prawidłowe wykonywanie obowiązków wynikających z umowy
o zarządzanie, jest adresatem wszelkich roszczeń.
Roszczenia odszkodowawcze
Częstym problemem okazują się roszczenia o odszkodowania dotyczące instalacji elektrycznych lub innych instalowanych w nowych budynkach. Niejednokrotnie instalacje są kradzione i dewastowane, a szkody sięgają od kilkunastu do kilkuset tysięcy złotych. Niestety standardowe polisy, mimo włączonego ryzyka kradzieży i dewastacji, nie zapewniają ochrony na wypadek takiego zdarzenia.
Problem potęgują same zakłady ubezpieczeń, które w odmowach o uznanie roszczeń odszkodowawczych wspólnot mieszkaniowych za przyczynę podają zawinienie i odpowiedzialność po stronie zarządcy nieruchomości.
Bywa, że taki sposób działania ma na celu wyłącznie przeniesienie problemu z towarzystwa ubezpieczeniowego na zarządcę nieruchomości, który od tego momentu musi odpierać zarzuty.
Poprawna umowa ubezpieczeniowa
Analiza kwestii odpowiedzialności zarządców nieruchomości prowadzi do jednoznacznego wniosku – zawarcie poprawnej umowy ubezpieczeniowej redukuje o 90 proc. ryzyko, że wspólnota mieszkaniowa wystąpi z roszczeniem przeciwko zarządcy. Co zatem sprawia, że coraz więcej zarządców nieruchomości zobowiązanych jest do zapłaty odszkodowania na rzecz wspólnot mieszkaniowych?
Problem wynika z niedostosowania warunków ochrony ubezpieczeniowej wspólnoty do mogących wystąpić zdarzeń szkodowych. Brak znajomości rynku ubezpieczeniowego, specyfiki działania towarzystw ubezpieczeniowych oraz ograniczony dostęp do zaplecza negocjacyjnego sprawia, że umowa ubezpieczeniowa wspólnoty mieszkaniowej nie zapewnia należytej ochrony ubezpieczeniowej.
W przypadku wystąpienia zdarzenia szkodowego towarzystwo ubezpieczeniowe, powołując się na treść umowy ubezpieczeniowej, odmawia przyjęcia odpowiedzialności i wypłaty odszkodowania. Niewłaściwa treść stosunku prawnego pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a ubezpieczycielem powoduje, że skutki powstałej szkody nie mogą zostać usunięte bez uszczerbku w majątku poszkodowanego. Uniknięcie poniesienia kosztów naprawy skłania wspólnoty mieszkaniowe do występowania z roszczeniami przeciwko zarządcy nieruchomości.
Profesjonalny broker
Skorzystanie z usług brokera ubezpieczeniowego jest najlepszym rozwiązaniem umożliwiającym uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową gwarancji odpowiedniej ochrony z jednoczesnym zredukowaniem ryzyka odpowiedzialności zarządcy nieruchomości.
Profesjonalny broker specjalizujący się w ubezpieczeniach wspólnot potrafi uzyskać dla klienta nie tylko konkurencyjne stawki ubezpieczenia, lecz przede wszystkim zminimalizować ryzyko odmowy przyjęcia odpowiedzialności przez ubezpieczyciela z tytułu zaistniałej szkody. Dopasowanie treści stosunku ubezpieczeniowego do aktualnych potrzeb klienta w powiązaniu z doświadczeniem profesjonalnego pośrednika zapewnia najlepszą ochronę ubezpieczeniową.
Biorąc pod uwagę specyfikę wspólnot mieszkaniowych i zarządzania nieruchomościami, liczy się doświadczenie brokera w obsłudze ubezpieczeniowej podmiotów.
Transfer ryzyka
Zarządca nieruchomości, korzystając z usług zawodowego pośrednika ubezpieczeń, przenosi odpowiedzialność z tytułu niewłaściwie zawartej umowy ubezpieczenia na brokera. Ten zaś zabezpiecza zarządcę przed zarzutem nieprawidłowego działania.
Połącznie wyspecjalizowanej wiedzy z odpowiedzialnością brokera za świadczone usługi stanowi gwarant prawidłowego wykonania obowiązków ubezpieczeniowych wobec wspólnoty, zapewniając jednocześnie ograniczenie ryzyka dla zarządcy.
Indywidulana umowa OC zarządcy
W pozostałym zakresie interesy zarządcy powinna zabezpieczać indywidualna umowa OC zarządcy nieruchomości. Doświadczenie i kompetencja brokera w dziedzinie ochrony ubezpieczeniowej podmiotów zarządzających nieruchomościami pozwolą na dopasowanie korzystnej finansowo umowy do potrzeb zawodowego zarządcy.
Szczegółowość klauzul umownych wprowadzonych przez brokera do umowy ubezpieczenia cedują odpowiedzialność zarządcy na towarzystwo ubezpieczeniowe. Dlatego korzystając z usług brokera ubezpieczeniowego, zarządca nieruchomości zapewnia sobie możliwość profesjonalnego wykonywania usług w poczuciu bezpieczeństwa, zagwarantowanego odpowiednią ochroną ubezpieczeniową.
Paweł Janczak
Prezes Polskiej Kancelarii Brokerskiej Sp. z o.o.
fot. pixabay