Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma zająć stanowisko dotyczące udostępnienia części dachu budynku pod instalację anteny radioliniowej dla operatora telekomunikacyjnego. Jednocześnie operator świadczyłby usługi telekomunikacyjne dla właścicieli lokali. Jakie będą „warunki prawne” dla takiej inwestycji?
Wspólnota mieszkaniowa może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez operatora telekomunikacyjnego pod montaż anteny, ponieważ zgodnie z art. 33 ust. 2 ustawy z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, dalej: uwrs DzU z 2010 r., poz. 675) jest ono odpłatne. Roszczenie o zapłatę może być wykluczone, jeżeli linia lub urządzenia telekomunikacyjne służą zapewnianiu telekomunikacji jakiejkolwiek osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu w nieruchomości.
UZASADNIENIE:
Zgodnie z art. 21 oraz art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl), zarząd jest jedynym organem uprawnionym do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty. W sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zarząd podejmuje decyzje samodzielnie (art. 21 ust. 1 uwl), zaś w tych, które ten zakres przekraczają, musi posiadać upoważnienie od wspólnoty (właścicieli lokali) mające formę uchwały wraz z pełnomocnictwem do jej wykonania. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl). Taką czynnością będzie w tym wypadku zgoda na dzierżawę (najem) części nieruchomości wspólnej – udostępnienie dachu dla montażu anteny radioliniowej, ale nie sam dostęp do budynku dla przedsiębiorcy telekomunikacyjnego. Dostęp przedsiębiorcy do budynku reguluje bowiem art. 30 ust. 4 uwrs.
Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, jest obowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości, w tym do budynku, oraz miejsca w budynku, w którym zbiegają się kable lub przewody telekomunikacyjne doprowadzone do lokalu w tym budynku, na warunkach określonych tą ustawą, sam dostęp jest nieodpłatny (art. 30 ust. 3a uwrs). Warunki dostępu do budynku powinna określać umowa – zgodnie z art. 30 ust. 4 uwrs. Jednak w zakresie tego dostępu nie mieści się montaż anten, które stanowią obiekty infrastruktury, a takim obiektom poświęcony jest art. 33 uwrs. Przedsiębiorca powinien wystąpić do zarządu wspólnoty z wnioskiem o zawarcie umowy regulującej korzystanie z nieruchomości. Wszelkie szczegóły inwestycji powinny znajdować się w tym wniosku (np. wstępny projekt techniczny określający położenie wspornika anteny, sposób jego wykonania, przebieg instalacji itd., patrz: art. 3 ust. 3 uwrs).
Co do zasady wspólnota mieszkaniowa może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez operatora telekomunikacyjnego pod montaż anteny, ponieważ zgodnie z art. 33 ust. 2 uwrs jest ono odpłatne. Jednak w praktyce taka sytuacja ma miejsce wyjątkowo, gdyż roszczenie o zapłatę może być wykluczone, jeżeli linia lub urządzenia telekomunikacyjne służą zapewnianiu telekomunikacji jakiejkolwiek osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu w nieruchomości.
Zrealizowanie inwestycji będzie w takim wypadku wymagało uprzedniego podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na montaż na dachu budynku konstrukcji wsporczej antenowej wraz z anteną radioliniową i okablowaniem oraz określającej co najmniej: stawkę czynszu najmu/dzierżawy, powierzchnię, umiejscowienie anteny wraz z upoważnieniem dla zarządu do zawarcia umowy na warunkach ustalonych w uchwale. Antena po jej ewentualnym zamontowaniu wraz z odpowiednią instalacją będą własnością przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego.
W umowie zawieranej z przedsiębiorstwem telekomunikacyjnym regulującej sposób korzystania z nieruchomości należy określić, że prace instalacyjne, utrzymanie i wymiana zewnętrznej instalacji telekomunikacyjnej mają odbywać się na koszt przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, bo ustawodawca dopuścił w uwrs także inne rozwiązanie. Zarząd może zawrzeć jedną umowę z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym poświęconą zarówno sposobowi korzystania z nieruchomości w celu zapewnienia przez niego telekomunikacji w tym budynku, jak i regulującej kwestię najmu/dzierżawy części dachu pod antenę radioliniową, albo mogą to być dwie odrębne umowy.
Odpowiada: Krzysztof G. Brudkowski
radca prawny