Głosowanie nad uchwałą przez małżonków

Pytanie: Małżonkowie są właścicielami (małżeńska wspólność ustawowa) lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej. Czy podpis jednego z nich, reprezentującego udział w części nieruchomości wspólnej przypadający na dany lokal, pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej jest wystarczający? Czy też brak podpisu drugiego ze współmałżonków może być przyczyną podważenia jej ważności, gdyż reprezentowana jest tylko połowa tego udziału?

Odpowiedź: Nie, brak podpisu drugiego ze współmałżonków nie może być przyczyną podważenia jej ważności. Głos oddany przez jednego z małżonków jest ważny i nie może być podważony. Przy głosowaniu uprawnionych członków wspólnoty mieszkaniowej powszechnie przyjmuje się zasadę, w świetle której na rzecz jednego właściciela przypada jeden głos. Powyższe reguła oznacza, że współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie: W myśl regulacji przewidzianej w art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jak wynika zaś z regulacji przewidzianej w art. 23 ust. 1 uwl, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2uwl). W ramach powołanej regulacji (art. 25 uwl) ustawodawca przewidział cztery sytuacje, w których to właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty. Z przypadkami tego rodzaju będziemy mieli do czynienia, gdy: uchwała jest niezgodna z prawem lub niezgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Ciężar wykazania zaistniałych uchybień ciąży, w myśl regulacji z art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.), na skarżącym uchwałę właścicielu lokalu.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 uwl uchwały podejmowane przez ogół właścicieli lokali zapadają większością głosów (więcej niż 50 proc. głosów) obliczaną według wielkości udziałów. Przy głosowaniu uprawnionych członków wspólnoty mieszkaniowej powszechnie przyjmuje się zasadę, w świetle której na rzecz jednego właściciela przypada jeden głos. Powyższa reguła oznacza, że współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Nie są oni uprawnieni do głosowania swoją częścią przysługującą im w prawie własności, ponieważ nie można złożyć kilku oświadczeń woli przypisanych do tego samego udziału odpowiadającemu określonemu lokalowi (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 3 kwietnia 2014 r. sygn. akt I ACA 791/13).

Powyższa zasada nie uniemożliwia składania oświadczeń woli przez jednego małżonka ze skutkiem wobec obu stron małżeńskiej wspólności ustawowej. Uprawnienie powyższe znajduje oparcie w treści art. 36 § 2 ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 1964 r. Nr 9 poz. 59 ze zm.) i ma zastosowanie także przy wykonywaniu prawa głosu w stosunku do uchwał wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 946/15). Na postawione pytanie należy więc odpowiedzieć, że wystarczające jest złożenie podpisu przez jednego z małżonków zamieszkujących w należącym do wspólnoty lokalu (wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z 8 stycznia 2020 r., sygn. akt I C 485/19).

 

Dorota Bąbiak-Kowalska

Radca prawny