Chyba każdy zarządca spotkał się w swojej karierze z właścicielem lokalu, który stara się narzucić swoją wolę pozostałym właścicielom w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością. W sytuacjach, gdy decyzje zarządu lub wspólnoty nie są zgodne z wizją tej osoby, uruchamia ona cały arsenał działań, które paraliżują, opóźniają i podnoszą koszty realizacji wspólnych zamierzeń.
Zazwyczaj tego typu właściciel korzysta z wszelkich możliwości, jakie daje mu prawo własności, i nęka wykonawców usług i robót, administratora oraz członków zarządu, zasypując ich ogromną ilością żądań wyjaśnień i dokumentów, pytań i sugestii, które paraliżują normalną pracę, opóźniają realizacje projektów i zniechęcają wykonawców do współpracy ze wspólnotą. Jest również bardzo aktywny w mediach społecznościowych, gdzie publikuje praktycznie wszystkie dokumenty, relacje, zdjęcia i komentarze dotyczące spraw wspólnoty. Potencjalni wykonawcy odmawiają świadczenia usług na rzecz wspólnoty lub śrubują ceny, licząc, że wspólnota nie zdecyduje się na zawarcie umowy, a jeśli mimo wszystko zostaną zaangażowani, to wysoka cena zrekompensuje im emocjonalne koszty współpracy z „trudnym” mieszkańcem. Jak walczyć z pieniaczami we wspólnocie?
Pieniacz
Wspomniany przypadek bardzo dobrze ilustruje problem wielu wspólnot, które również borykają się z takimi członkami. Niestety takie uciążliwości wymykają się standardowym rozwiązaniom i regulacjom prawnym, a pieniacze, zwłaszcza mający pewną wiedzę prawniczą, potrafią znakomicie to wykorzystywać.
Jak podaje Słownik Języka Polskiego, „pieniacz” to osoba z zamiłowaniem do wytaczania spraw sądowych, najczęściej o błahe kwestie, lub mająca chorobliwą skłonność do dochodzenia rzeczywistych lub urojonych krzywd lub tropienia rzekomych nieprawidłowości. Tego typu osoby potrafią uprzykrzyć życie swoim sąsiadom w nieprawdopodobny wręcz sposób. Przyczyna wywoływanego przez takie osoby konfliktu nie jest na ogół ważna. Skutek w gruncie rzeczy też nie jest istotny. Chodzi o to, żeby były spisywane protokoły, powoływani biegli, przesłuchiwani świadkowie. Pozew, monit, wezwanie, zażalenie, doniesienie, odwołanie, protest i tak w kółko. Pieniacz jest wówczas w swoim żywiole, bo staje się obiektem zainteresowania. Dla wielu takich osób, często nudzących się np. na emeryturze, działania tego typu stają głównym celem życia i dlatego z reguły niewiele lub zgoła nic nie pomagają tu jakiekolwiek apele, prośby czy próby przemawiania do rozsądku. Wydaje się, że im bardziej taka osoba jest aspołeczna, tym zacieklej walczy o swoje mniemane racje. Często walczy w rodzinie, ale gdy jej nie ma, wtedy pozostaje walka z sąsiadami. Cel pieniacza jest jeden – wygrać, ergo udowodnić swoją rację, mniejsza o to nad kim, w jakiej sprawie i jakim kosztem. Niektórzy ludzie bez pieniactwa po prostu nie umieją zaistnieć w życiu. Chcą za wszelką cenę zwrócić na siebie uwagę, chcą, aby na ich roszczenie ktoś koniecznie zareagował. Nie mają udanych związków, przyjaciół, rodziny. Próbują więc gorączkową aktywnością zagospodarować pewne emocjonalne pole, które u nich jest całkowicie puste.
Zmora wymiaru sprawiedliwości
W myśl art. 45 ust. 1 Konstytucji każdy ma prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd. Natomiast art. 77 ust. 2 Konstytucji stanowi, że ustawa nie może nikomu zamykać drogi sądowej dochodzenia naruszonych wolności lub praw. A zatem nikomu nie można zakazać skorzystania z drogi sądowej. W kontekście analizowanej kwestii oznacza to jednak, że sąd ma obowiązek rozpatrzenia każdego, nawet najbardziej absurdalnego pozwu, a pieniacze potrafią świetnie to wykorzystywać, stając się prawdziwą zmorą wymiaru sprawiedliwości.
Niektórzy z nich uczynili sobie z sądów stałe niemal miejsce pobytu, do którego regularnie podążają z plikami dokumentów. Najczęściej ponawiają w nich wielokrotnie już wcześniej przedstawione twierdzenia, powtarzają niezasadne żądania, podnoszą po raz kolejny te same wnioski lub składają – z reguły oczywiście niedopuszczalne – środki zaskarżenia. Najgorsze zaś w tym wszystkim jest to, że nie tylko ofiary pieniacza, ale i sądy są bezradne wobec takich działań. Walka z tym zjawiskiem przybiera w obszarze legislacyjnym różne formy. Kolejne ekipy rządzące usiłują wprowadzać przepisy, które mają rozwiązać problem i które – za każdym razem – okazują się całkowicie nieskuteczne. Prekluzja dowodowa, ograniczenie prawa składania pism procesowych, specjalne szybkie procedury rozpoznawania spraw, prawo do rozpoznania sprawy bez wiedzy i udziału pozwanego – to tylko niektóre przykłady. Brakuje jednak najistotniejszego – instrumentów prawnych, dzięki którym pieniactwo byłoby nieopłacalne. Obecnie nic lub prawie nic ono nie kosztuje. Także w przypadku zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa prokurator musi je rozpatrzeć, zanim wyda postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania lub jego umorzeniu, nawet jeśli powiadomienie jest kompletnie bzdurne.
Przykładów działalności pieniaczy mamy całe mnóstwo. Na przykład Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z 7 grudnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 1031/16) konkludował, że powódka była stroną w wielu sprawach prowadzonych przed sądem, których finał nie był dla niej korzystny, a w których powódka składała nieustanne wnioski o zwolnienie od kosztów sądowych i ustanowienie pełnomocnika; że powódka do podawanych w pozwach twierdzeń nie powoływała żadnych okoliczności towarzyszących wskazanym zdarzeniom, tak aby tworzyły one logiczny ciąg zdarzeń; że żądania były absurdalne i niedorzeczne. Sąd podsumował, że pomiędzy początkiem 2013 r. a majem 2015 r. do Sądu Okręgowego w Krakowie wpłynęło od powódki 91 pozwów, z czego 67 zostało zwróconych, 3 odrzucono, 2 oddalono, a 18 jest w toku. Wszystkie żądania powódki (co ciekawe – studentki, a więc osoby bardzo młodej) były w ocenie sądu kompletnie bezzasadne, absurdalne i niedorzeczne. W jednej z takich spraw powódka dopatrywała się naruszenia przysługujących dóbr poprzez odmowę sądu zwolnienia jej z opłaty od pozwu w kwocie 30 zł. Wobec zaś takiej odmowy powódka złożyła przeciw orzekającej w sprawie sędzinie pozew o 1 mln złotych zadośćuczynienia.
Skarga lub wniosek do organów
Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w zakresie prawa administracyjnego. Każda osoba może złożyć skargę czy wniosek do organów takich jak nadzór budowlany, Straż Pożarna lub Sanepid i podmioty te muszą to rozpatrzeć. Od decyzji organu I instancji przysługuje odwołanie, np. od PINB do WINB. Decyzję organu II instancji można z kolei zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a jego wyrok – do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który często zwraca sprawę do ponownego rozpatrzenia, co otwiera drogę do kolejnych odwołań i zaskarżeń, i tak „w koło Macieju”. Nic więc dziwnego, że procedury administracyjne potrafią trwać nawet kilkanaście lat.
W 2018 r. na portalu lex.pl ukazał się artykuł Jana Wojtasika – ówczesnego szefa Prokuratury Okręgowej w Zielonej Górze, w którym autor wyróżnił trzy charakterystyczne postaci pieniactwa. Pierwsza z nich ma podłoże chorobowe. Jest to postać psychozy, której zasadniczym objawem są urojenia, którym towarzyszy ogromna siła przekonania. Chorzy całkowicie i bezwzględnie wierzą w prawdziwość swoich stwierdzeń i wiary tej nie podważy ani doświadczenie życiowe, ani logika. Człowiek dotknięty tym zespołem uważa się za ofiarę niechęci, prześladowań czy niesprawiedliwości ze strony innych ludzi, instytucji czy organizacji. Jest przekonany, że prześladowcy porozumieli się co do tego, by mu zaszkodzić.
Druga postać to tzw. reakcja urojeniowa, w której czynnikiem wyzwalającym system urojeń jest np. przegrana sprawa sądowa, przyjęcie przez wspólnotę uchwały innej niż życzyłby sobie pieniacz, brak zgody sąsiadów na jego, często kompletnie irracjonalne, propozycje itp. Człowiek dotknięty tego rodzaju niepowodzeniem nie potrafi znaleźć racjonalnego uzasadnienia dla takiej decyzji i nabiera przekonania, że podyktowana została ona wyłącznie złą wolą, niechęcią, w końcu pragnieniem zaszkodzenia mu.
Trzecia natomiast postać pieniactwa jest współczesną formą postawy tradycyjnie określanej jako warcholstwo i to właśnie z nią najczęściej mamy do czynienia we wspólnotach. Należy ją wiązać przede wszystkim ze strukturą egoistycznej, wyższościowej i nastawionej roszczeniowo osobowości danego człowieka. Osoba o takich cechach nie uznaje z zasady żadnych innych racji poza własnymi. Ma tylko jedną interpretację każdego zjawiska, zdarzenia czy rozstrzygnięcia. Nie toleruje niczego, co nie jest zgodnie z jej oczekiwaniem, a urząd, czy wspólnota są od tego, żeby oczekiwania te zrealizować.
Co więc można z tym zrobić? Niewiele lub zgoła nic, to konkluzja, która niestety nie jest optymistyczna. Wytaczanie pieniaczowi spraw o zniesławienie (jeśli miało miejsce) czy odszkodowanie za straty poniesione przez wspólnotę to najczęściej droga donikąd. Proces może trwać wiele lat, oznacza kolejne koszty i stracony czas, a samego pieniacza tylko nakręca, przypomina to więc gaszenie ognia benzyną. Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku z 22 czerwca 2000 r. w sprawie Coëme i inni przeciwko Belgii orzekł, co prawda, iż ochrona sądowa nie przysługuje osobom, które działają destrukcyjnie, a sytuacja nadużycia prawa do sądu, a zatem stosowania przez jednostkę służących jego realizacji instrumentów prawnych wbrew funkcji tego prawa, w ogóle nie zasługuje na ochronę z punktu widzenia wzorca w postaci konstytucyjnego czy konwencyjnego prawa do sądu, ale orzeczenie to nie ma przełożenia wprost na polskie orzecznictwo, więc w przedmiotowej kwestii nie znajduje niestety praktycznego zastosowania.
Wskazówki
To, co należałoby zalecić wspólnotom trapionym przez pieniaczy, można sprowadzić do następujących sugestii. Po pierwsze zamawiającym i partnerem dla konserwatorów, wykonawców, czy kontrahentów wspólnoty jest wspólnota reprezentowana przez zarząd lub zarządcę, a nie pojedynczy właściciel lokalu. W związku z tym firmy takie nie mają żadnego obowiązku udzielania pieniaczowi jakichkolwiek wyjaśnień, odpowiadania na pisma, ustosunkowywania się do zarzutów itp.
Należy w każdym przypadku odsyłać taką osobę do zarządu lub zarządcy, bo zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2020 poz. 1910, dalej: uwl) to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Po drugie należy pamiętać, że zarząd nie ma konkretnego, ustawowego terminu, w którym musi odpowiadać na wnoszone pisma. Na zaś kolejne pisma pieniacza, w tej samej sprawie, z tymi samymi zarzutami, proponuję odpowiadać jednozdaniowo: „Uprzejmie informujemy, że wszystkich wyjaśnień w niniejszej sprawie udzieliliśmy w piśmie z dnia… i nie widzimy potrzeby powtarzania tych informacji”. Pożyteczne w tej kwestii stwierdzenia można znaleźć w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 czerwca 2008 r. (sygn. akt I ACa 1382/07). Sąd stwierdził mianowicie, że w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstaje problem pogodzenia wykonywania przez właściciela czynności kontrolnych z czynnościami związanymi z zarządem nieruchomością. Ponieważ prawo właściciela powinno być wykonywane w sposób rozsądny i nie może ono utrudniać ani tym bardziej uniemożliwiać normalnych czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością, dlatego też, w regulacji dotyczącej tej kwestii, wspólnota powinna zdefiniować (w uchwale) kryteria dostępu do dokumentacji, stanowiące skuteczny środek zapobiegawczy wobec zjawisk ewentualnego pieniactwa.
I wreszcie w ostateczności można odwołać się do art. 16 ust. 1 uwl, zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości nie tylko wtedy, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, ale także wtedy, gdy właściciel taki przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Do złożenia w takiej sprawie powództwa konieczna jest, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 uwl, uchwała wspólnoty. Taki precedensowy proces byłby na pewno trudny i długotrwały i nie ma żadnej gwarancji, że sąd przychyliłby się do wniosku wspólnoty, ale często już sama uchwała, będąca jawnym wyrazem poglądów i stosunku do pieniacza wszystkich innych właścicieli lokali we wspólnocie, może ostudzić jego zapędy.
Piotr Brogowski
Artykuł został opublikowany w 2022 r. w czerwcowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”