Fikcyjne obciążenie nieruchomości

Jak wspólnota mieszkaniowa może walczyć z właścicielem mieszkania, który wiedząc, że utraci płynność finansową, świadomie zadłuża swój lokal?


Właściciel nieruchomości przewidział, że niedługo utraci płynność finansową. Wierzyciele niczego się nie spodziewają, ponieważ dotychczasowe zobowiązania reguluje na bieżąco. Właściciel zdecydował się uchronić lokal mieszkalny spod egzekucji i ustalił z żoną, że się rozwiodą.

Żona złożyła pozew i domagała się bardzo wysokich alimentów – 15 tys. zł miesięcznie. Mąż zgodził się bez wahania. Na rozprawie zgodnie potwierdzili warunki rozwodu.

Właściciel mieszkania w celu zabezpieczenia roszczeń alimentacyjnych byłej żony i dzieci, by „uchronić się” przed prokuratorem za ich niepłacenie, ustanowił na nieruchomości hipotekę, w wysokości odpowiadającej wartości lokalu mieszkalnego (jest on jedynym właścicielem). Ewentualna sprzedaż egzekucyjna, o ile w ogóle znajdzie się chętny na nieruchomość, spowoduje przyznanie całej uzyskanej kwoty wierzycielowi hipotecznemu, czyli żonie i dzieciom.


Sytuacja wierzycieli

Do właściciela mieszkania zgłosili się kolejni wierzyciele, w tym wspólnota mieszkaniowa. Nikt nie przypuszczał, że rozwód był fikcyjny i miał na celu zabezpieczenie nieruchomości. W księdze wieczystej nieruchomości jest wpisana hipoteka, a łączna wysokość zobowiązań razem z hipoteką znacznie przekracza wartość nieruchomości.

Bieżące dochody dłużnika zajął komornik i przekazał je na poczet zaległych alimentów (poza wynagrodzeniem komornika dochody zostają w rodzinie). Pozostali wierzyciele nie mieli tyle szczęścia, gdyż przepisy ograniczają kwotę dochodu z wynagrodzenia za pracę i podlegającą egzekucji pracy do 60 proc. i jednocześnie przyznają pierwszeństwo świadczeniom alimentacyjnym przed innymi wierzycielami.

Wspólnota mieszkaniowa nie wie, jak odzyskać pieniądze, gdyż pomimo wydanego nakazu zapłaty, komornik ma związane ręce i wszystko przekazuje na poczet alimentów.


Instrumenty prawne

Do dyspozycji wierzycieli pozostaje kilka instrumentów prawnych: skarga pauliańska (art. 527 i 530 Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: kc), ustalenie nieważności czynności prawnej z uwagi na jej pozorność (art. 83 kc ) i zarzut działania na szkodę wierzycieli (art. 300 Dz.U. z 1997 r. Nr 88 poz. 553 ze zm., dalej: kk).

Żeby skutecznie z nich skorzystać i jeszcze bardziej nie rozzuchwalić dłużnika przegraną sprawą sądową (a często bywa, że wygrana dłużnika działa na niego jak woda na młyn), trzeba determinacji i dużego zaangażowania w sprawę. W takich przypadkach tradycyjne dochodzenia należności w większości przypadków nic nie da, gdyż nawet prawomocny wyrok nie gwarantuje nam, że odzyskamy pieniądze.

Doświadczenie wskazuje, że bezcenna jest współpraca wierzycieli mających wspólny interes, która pozwoli im przeprowadzić własne „śledztwo”, mające na celu ustalenie, czy rzeczywiście dłużnik działał z premedytacją i zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli oraz gdzie mieszka i z czego rzeczywiście żyje. W powyżej opisanej sprawie wspólne działania pozwalają także podzielić koszty pozasądowe i jednocześnie zwiększyć zakres czynności.

Tylko takie bezwzględne ustalenia mogą stanowić podstawę skutecznych działań przed sądami cywilnymi i karnymi. Dłużnicy mają tego świadomość i najczęściej liczą, że ich wierzyciele ograniczą się do podstawowych czynności, jakimi jest sądowe dochodzenie należności i postępowanie egzekucyjne, które mogą nie pozwolić na odzyskanie pieniędzy.


Skarga pauliańska

Z powyżej opisanych trzech środków prawnych najbardziej znanym jest skarga pauliańska, która swym zakresem obejmuje również pokrzywdzenie przyszłych wierzycieli. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, już samo poinformowanie dłużnika o zamiarze dochodzenie należności stanowi podstawę do jej zastosowania i uznania czynności dłużnika za bezskuteczną wobec wierzyciela.

Kategoria wierzytelności przyszłych nie jest jednorodna. Należą do niej:

  • wierzytelności warunkowe,
  • terminowe,
  • dotyczące umówionego wynagrodzenia za wykonanie w przyszłości robót, czyli o częściowo jedynie zrealizowanym stanie faktycznym,
  • wierzytelności, których powstanie jest w całości sprawą przyszłości np. roszczenie o zapłatę ceny za niesprzedaną jeszcze rzecz.

Jako przyszłe wierzytelności traktować należy także wierzytelności obejmujące obowiązek zapłaty, powstały po zawarciu czynności prawnej przez dłużnika z osobą trzecią. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyszłą wierzytelnością są opłaty za lokal.

Ponadto dłużnik powinien się liczyć z tym, że może stać się niewypłacalny lub zwiększyć stopień swojej niewypłacalności, co jest również podstawą do jej zastosowania.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt I ACa 698/18: „świadomość możliwego pokrzywdzenia jest również wystarczająca do przyjęcia zamiaru pokrzywdzenia, albowiem działanie ludzkie obejmuje w zasadzie nie tylko następstwa zamierzone, ale i te, których jakkolwiek nie chce się wywołać, przewiduje się jako możliwe, a zarazem objęte ich wolą. Oznacza to, że zamiar pokrzywdzenia przyjąć należy także u tego, kto w chwili dokonywania czynności liczył się z tym, że w związku z jego działalnością może mieć wierzycieli i że czynność jego może być połączona z ich krzywdą”.

Udowodnienie wszystkich przesłanek do zastosowania skargi pauliańskiej pozostaje po stronie wierzyciela. Zastosowanie tego środka prawnego jest jednak ograniczone czasowo do 5 lat od momentu dokonania czynności krzywdzącej (tu: ustanowieniu hipoteki umownej) przez dłużnika.


Nieważność czynności prawnej

Jeśli nie będziemy mogli skorzystać ze skargi pauliańskiej (choćby tylko z powodu upływu 5-letniego terminu). to z pomocą przychodzi ustalenie, że czynność dłużnika była pozorna.

Zgodnie z art. 83 § 1 kc pozorna czynność prawna wymaga wystąpienia następujących elementów:

  • oświadczenie woli musi być złożone drugiej stronie tylko dla pozoru,
  • adresat oświadczenia musi zgadzać się na jedynie pozorne dokonanie czynności.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 2 sierpnia 2018r., sygn. akt VI ACa 1631/16: „pozorność występuje wówczas, gdy strony umowy, składając oświadczenia woli, nie zamierzają osiągnąć skutków literalnie z niej wynikających, a celem ich zachowania jest stworzenie u innych przeświadczenia, że czynność prawna, w takiej postaci jak ujawniona, została w rzeczywistości dokonana. Jest to zatem z góry założona sprzeczność między oświadczonymi a prawdziwymi zamiarami stron”.

Ten środek prawny nie jest ograniczony czasowo i może z niego skorzystać każdy, kto ma w tym interes prawny. Dokonanie czynności w formie aktu notarialnego niezbędnej do ustanowienia hipoteki nie stanowi również przeszkody do uznania takiej czynności za nieważną z uwagi na jej pozorność.


Działanie na szkodę wierzyciela

Niezależnie od powyższych działań przed sądami cywilnymi, wierzyciele mogą również skorzystać z przepisów prawa karnego, które dają wierzycielom możliwość domagania się w określonych sytuacjach ścigania dłużnika przez prokuraturę.

Z pomocą przychodzi art. 300 kk, zgodnie z którym każdy, kto w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 30 października 2012r., sygn. akt II AKa 233/12, wskazał, że: „przez niewypłacalność w rozumieniu art. 300 § 1 kk należy rozumieć taki stan, w którym majątek dłużnika nie wystarcza na pokrycie długów. Do stanu tego rodzaju dochodzi, gdy dłużnik nie jest w stanie uczynić zadość swoim zobowiązaniom względem wierzyciela z powodu braku majątku. Objawem niewypłacalności dłużnika może być w szczególności bezskuteczność prowadzonej przeciwko niemu egzekucji czy też ogłoszenie jego upadłości. Ustawa wymaga, aby dłużnik znajdował się w stanie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości. Przyjmuje się, że chodzi tu o wszelkie sytuacje, w których istnieje obiektywnie konkretne, realne niebezpieczeństwo nadejścia niewypłacalności lub upadłości, niebezpieczeństwo, z którym należy się liczyć”.

Należy jednak pamiętać, że także w przypadku tej ścieżki cały ciężar postępowania dowodowego będzie w praktyce po stronie wierzyciela. Wszczęcie postępowania karnego pozwala jednak na wykorzystanie możliwości prokuratury i uzyskanie za jej pośrednictwem dostępu do szeregu dokumentów, do których normalnie wierzyciel nie będzie miał dostępu.


Podsumowanie

Jak widać, w przypadku gdy trafimy na dłużnika, który „ucieka” z majątkiem, mamy do dyspozycji kilka środków prawnych, które wymagają jednaka dużego nakłady pracy i zaangażowania znacznych środków finansowych. Wierzyciel nie pozostaje jednak ze związanymi rękami i dużo zależy od jego determinacji i zaangażowania w sprawę. Dłużnicy, gdy czują się naprawdę osaczeni (m.in. z uwagi na powiadomienie rodziny, znajomych czy pracodawcy o ich działaniach) i na dodatek jest przed nimi realna perspektywa odpowiedzialności karnej, niejednokrotnie zaczynają spłacać swoje zobowiązania.


Marek Foryś

Radca prawny

Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

Przewiń do góry