Warszawski samorząd jest podmiotem, który wchodzi w skład olbrzymiej liczby wspólnot mieszkaniowych. Jego reprezentowaniem podczas zebrań mieszkańców zajmują się stołeczne Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami. Jest jednak wyjątek od tej reguły: stanowi go Dzielnica Śródmieście, w której od niedawna za wykonywanie tzw. obowiązków wspólnotowych odpowiada specjalny wydział wchodzący w skład urzędu dzielnicy. Przybliżamy szczegóły tego unikalnego rozwiązania.
Trudno sobie wyobrazić, aby obowiązki współwłaściciela we wspólnotach mieszkaniowych wykonywał osobiście piastun organu, którego pozycja ustrojowa wiąże się z reprezentacją gminy, tj. Prezydent m.st. Warszawy. Naturalnym jest zatem delegowanie realizacji tych obowiązków na burmistrzów poszczególnych dzielnic. Ci, korzystając z prawa substytucji, wskazują natomiast pracowników, którzy w sposób aktywny uczestniczą w zebraniach wspólnot.
Choć funkcja pełnomocnika cechuje się znaczną samodzielnością, to w wielu przypadkach wymaga uzgodnień i współdziałania z władzami dzielnicy – zarządzanie mieniem komunalnym stanowi bowiem ich prerogatywę. Wykonywanie otrzymanego pełnomocnictwa nie może naruszać kompetencji, którymi dysponują organy dzielnicowe. Niewątpliwym atutem przeniesienia pełnomocników z ZGN do urzędu dzielnicy jest więc znaczne podniesienie efektywności komunikacji osób pełniących funkcje reprezentantów m.st. Warszawy z władzami dzielnicy. Rozwiązanie to pozwala na efektywne wykorzystywanie wiedzy, doświadczenia i indywidualnych predyspozycji osób działających w imieniu stolicy we wspólnotach mieszkaniowych.
Rola stołecznego pełnomocnika w Śródmieściu
Wydział Wspólnot Mieszkaniowych dla Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy, bo o nim mowa, został powołany 1 lipca ub.r. W jego skład wchodzi 18 pełnomocników. Średnio na każdego z nich przypada około 60 budynków. Warto zauważyć, że łączna liczba wspólnot, w skład których wchodzi m.st. Warszawa, nie ma charakteru stałego – nieustannie zmienia się wskutek nabywania, sprzedaży, podziału lub scalania poszczególnych nieruchomości.
Praca śródmiejskich pełnomocników polega przede wszystkim na podejmowaniu – wspólnie z właścicielami wyodrębnionych lokali – decyzji dotyczących sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, remontów czy też źródeł finansowania zaplanowanych działań. Pełnomocnicy sprawują ponadto funkcję kontrolną względem zarządów i zarządców wspólnot mieszkaniowych. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, formułują zalecenia pokontrolne i obligują do podjęcia działań naprawczych. Pracy pełnomocników w Śródmieściu ukierunkowana jest na umożliwienie celowego, rzetelnego i racjonalnego gospodarowania zasobem gminy. Dlatego ich podstawowe obowiązki uzupełniane są o tzw. zadania miękkie, do których zalicza się rozpowszechnianie rozmaitych ogłoszeń wspólnot (np. o poszukiwaniu wykonawców prac budowlanych lub administratorów). Powyższe działania przyczyniają się do tworzenia transparentnych warunków pozwalających wyłonić oferty najkorzystniejsze dla wspólnot.
Problem, reakcja i akcja
Przedstawiciele m.st. Warszawy stanowią znaczne wsparcie w funkcjonowaniu wspólnot. Przykładem oferowanego jest choćby ul. Wilanowska 14. Budynek wzniesiono w 1934 r. Początkowo wyposażony był jedynie w instalację wodno-kanalizacyjną oraz elektryczną. Mieszkańcy nie mieli dostępu ani do ciepłej wody, ani do systemu centralnego ogrzewania. Nikt nie miał wątpliwości, że modernizacja wiekowego budynku jest nie tylko potrzebna, ale i konieczna.
Wspólnota starała się samodzielnie pozyskać niezbędne fundusze – bezskutecznie. Choć doprowadzono do zasilenia wspólnotowego konta zadośćuczynieniem za uciążliwości przy prowadzeniu budowy na sąsiedniej działce, to kwota wynegocjowana z inwestorem okazała się niewystarczająca. Do działania włączyli się więc miejscy urzędnicy. Korzystając z dostępnych kanałów komunikacji, dotarli do rzetelnej i niedrogiej firmy, która gwarantowała szybkie wykonanie prac.
Inwestycja ruszyła zaraz po dopełnieniu formalności. W ciągu roku skromna i zaniedbana kamienica zmieniła się w nowoczesny budynek, architektonicznie wkomponowany w otaczającą zabudowę. Stare instalacje zastąpiono nowymi, które następnie uzupełniono o centralne ogrzewanie oraz ciepłą wodę. Dodatkowo do dyspozycji mieszkańców oddano dźwig osobowy. W dawnym prześwicie bramowym i na wyremontowanych klatkach schodowych położono marmur. Nowe oblicze zyskały również elewacja i dach.
Gmina we wspólnocie
Nierzadko zdarza się, że gmina traktowana jest przez śródmiejskie wspólnoty jako ich szczególny, uprzywilejowany członek. Świadczy o tym liczna korespondencja kierowana do pełnomocników od właścicieli lokali oraz całych zarządów. Czego dotyczy? Zazwyczaj zawiera prośby o pomoc w załatwieniu bieżących spraw wspólnot. Niekiedy zgłoszenia poświęcone są również nieporozumieniom pomiędzy poszczególnymi właścicielami lokali.
Warto jednak pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy z członków wspólnoty jest sobie równy – miejscy pełnomocnicy (wbrew powszechnemu przekonaniu) nie posiadają pozycji nadrzędnej względem reszty, nie posiadają też uprawnień do rozstrzygania sporów wewnątrzwspólnotowych ani do zajmowania stanowiska w imieniu całej wspólnoty. Niezależnie od powyższego pracownicy Urzędu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy dokładają wszelkich starań, aby w miarę posiadanych umocowań służyć radą i zapewnić pomoc w rozwiązywaniu zgłaszanych problemów.