Można przyjąć, że model prowadzenia elastycznej wykładni uchwał nadal obowiązuje. Sądy dążą do tego, aby nie krępować funkcjonowania wspólnot nadmiernym formalizmem. Pamiętajmy jednak, że zebrania roczne rządzą się swoimi prawami.
W lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” znalazło się omówienie głównych założeń wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 22 października 2021 r. (sygn. akt I C 619/21). Wyrok ten, mimo że zapadł w pierwszej instancji, jest interesujący ze względu na kompleksowość zarzutów podnoszonych przez stronę m.in. w oparciu o treść art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2020 poz. 1910, dalej: uwl). Głównie ogniskowały się one wokół wymogów formalnych związanych z głosowaniem uchwał wspólnoty. Ten stale aktualny temat wymaga zatem stosownej analizy.W omawianym postępowaniu powód żądał ustalenia nieistnienia lub uchylenia trzech uchwał podjętych przez pozwaną wspólnotę. W piśmie procesowym stwierdzał natomiast, że:
– uchwały podjęto w trybie elektronicznego zbierania głosów, ale bez uprzedniego podjęcia uchwały o takim zbieraniu głosów,
– uchwała narusza prawa nabyte powoda, ponieważ jest sprzeczna z poprzednimi uchwałami,
– bezpodstawnie nakłada obciążenia w postaci obowiązkowej partycypacji w kosztach budowy wiaty na terenie nienależącym do wspólnoty,
– wprowadzono zaliczki na fundusz remontowy za poprzedni rok – bez wskazania celu ich gromadzenia, wysokość zaliczek uzależniając od powierzchni lokali, a nie wysokości udziałów,
– regulamin funduszu remontowego narusza prawo przez stwierdzenie, że środki na nim zgromadzone stanowią własność wspólnoty.
Istotnym wątkiem prowadzonego postępowania było również wyjaśnienie przesłanek stosowania art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296, dalej: kpc), tj. powództwa o ustalenie nieistnienia uchwał wobec ich ewentualnie wadliwego przyjęcia.
Wybór sposobu głosowania
W pierwszej kolejności zwraca uwagę, że sąd odstąpił od przesłuchiwania świadków, dostrzegając – na podstawie art. 148(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc) – przesłanki do rozpoznania sprawy na posiedzeniu niejawnym. Jest to dosyć istotna informacja, ponieważ pokazuje, że obowiązujące przepisy dają sądom przestrzeń do opierania się wyłącznie o treść dokumentów – w sprawach analizy treści oraz wykładni uchwał wspólnot. W odniesieniu do sposobu podejmowania uchwał sąd, odwołując się do treści art. 23 ust. 1 uwl, stwierdził, że „żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada obowiązku podjęcia przez członków wspólnoty wcześniejszej uchwały co do wyboru któregoś z tych sposobów głosowania. Wybór sposobu głosowania należy zatem do zarządu wspólnoty w ramach czynności zwykłego zarządu”. Głosowanie w formie elektronicznej znajduje – w opinii sądu – oparcie w art. 60 kc, pod warunkiem ujawnienia w sposób dostateczny woli głosującego co do sposobu, w jaki ma głosować. Na osobną uwagę zasługuje również akcesoryjnie podnoszona okoliczność, że zarządca przymusowy nie posiadał, w ramach czynności zwykłego zarządu, uprawnienia do samodzielnego wyboru sposobu głosowania. Założenia tego sąd nie podzielił, odwołując się m.in. do podstawowych założeń postanowienia ustanawiającego zarządcę przymusowego.Skarżący podkreślał również, że nie dochowano wymogów z art. 30 uwl. Podnosił, że pomimo że przedmiotem zebrania było podjęcie uchwał uchwalających roczny plan gospodarczy, ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, to ocena pracy zarządu, sprawozdanie z prac zarządu oraz udzielenie absolutorium i zebranie się nie odbyło. Uchwały głosowano zatem zdalnie, chociaż ich wynik nie budził wątpliwości. Z kart do głosowania odesłanych do zarządcy oraz wydruków potwierdzających głosowanie za pośrednictwem strony internetowej niechybnie wynikało, że współwłaściciele reprezentujący więcej niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej opowiedzieli się za treścią uchwał.Wyjaśnienie powyższego zagadnienia wymagało ze strony sądu pewnej refleksji, ponieważ literalne brzmienie art. 30 uwl zdaje się nie pozostawiać wątpliwości. Artykuł 30 ust. 1 pkt 3 uwl wskazuje wszak expressis verbis, że jednym z podstawowych obowiązków zarządu lub zarządcy jest zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jednocześnie przykładowy przedmiot zebrania określono w art. 30 ust. 2 uwl. Mimo powyższych wątpliwości sąd stwierdził, że obowiązki z art. 30 uwl są w swojej treści jednoznaczne, jednakże – w opinii sądu – „wskazany przepis, o ile nakłada obowiązek przeprowadzenia zebrania, o tyle nie wyłącza możliwości jego przeprowadzenia w trybie zdalnym, ani możliwości podjęcia wskazanych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy też w trybie mieszanym; na pewno nie wyłącza też możliwości głosowania w formie elektronicznej”. Sprowadzało się to do przyjęcia, że zebranie roczne w wyżej wymienionych sprawach powinno się odbyć i skutkować przyjęciem uchwał o określonej treści. Jednakże sam fakt podjęcia uchwał mimo formalnego braku odbycia zgromadzenia nie wykluczał ważności tych uchwał. Takiego zebrania nie wymagało zarazem podjęcie uchwał w przedmiocie uchwalenia regulaminu funduszu remontowego.
Ochrona praw nabytych
Z faktu podjęcia tych uchwał powód wywodził swoje prawo do „ochrony praw nabytych”. Stwierdzał on, jakoby już podjęte uchwały, dotyczące zakresu prac remontowych, zabezpieczały „prawa nabyte” – jako potencjalnie zwiększające jego obciążenia związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Odnosząc się do powyższego, sąd wybrał argumentację polemiczną. Wskazał, że na podstawie żadnej z wcześniejszych uchwał nie decydowano o wykonaniu prac remontowych i konserwacyjnych, które mogłyby kreować obciążenia po stronie powoda. Miały one zatem jedynie hipotetyczny charakter. Jednocześnie należy stosownie rozważyć, czy charakter i zakres obciążeń powinien decydować o zaistnieniu bądź braku ochrony praw nabytych.Powyższe omówienie nie ma oczywiście na celu przeanalizowania całości zarzutów. Ogniskuje się ono jedynie na interesujących aspektach związanych z procedurą podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową. W tym kontekście można zaryzykować stwierdzenie, że zarzuty natury formalnej – co najmniej w pewnym sensie – godziły w sprawność procesów zarządczych w ramach wspólnot. Należy zatem zadać otwarte pytanie o potencjalną hierarchię aspektu formalnego i funkcjonalnego. Sąd rozstrzygnął na korzyść drugiego z wymienionych. Czy słusznie?
Uchwały z rocznego zebrania
W sprawie będącej podstawą tych rozważań sąd wyraźnie opowiedział się za możliwością zdalnego przeprowadzenia zebrania, zwoływanego na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl. Kluczowe znaczenie przypisywano bowiem prawidłowości sposobu podjęcia uchwał. Naturalnie dostrzegano literalne brzmienie przepisu, jednakże – jak się przynajmniej wydaje – większe znaczenie przypisano aspektowi systemowemu i funkcjonalnemu w ramach prowadzonej wykładni. Przypomnieć wypada, że w nowelizacji do ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 568 ze zm.) ustawodawca stwierdzał w art. 90, że jeżeli ustawowy termin zwołania walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu. Tak określony termin budził daleko idące wątpliwości. Może się to wydawać paradoksalne, ale mimo że COVID-19 ma być od 1 kwietnia 2022 r. traktowany jako zwykła choroba zakaźna, stan epidemii ma cały czas obowiązywać m.in. w związku z dużym napływem uchodźców z Ukrainy. Tym ciekawiej jawi się niedawno opublikowane na stronach internetowych stanowisko Ministerstwa Rozwoju i Technologii (7 marca 2022 r). Ministerstwo określiło wszak, że aktualna sytuacja epidemiczna pozwala na przeprowadzanie zebrań w sposób stacjonarny. Występuje zatem sytuacja niebywałego wręcz dualizmu, w ramach którego wspólnoty mogą, aczkolwiek nie muszą (do czasu 6 tygodni po odwołaniu stanu epidemii) przeprowadzić roczne zebranie ogółu właścicieli. Co jednak istotne, ministerstwo określiło wyraźnie, że forma zebrań stacjonarnych jest niejako domyślna. Co za tym idzie podejmowanie uchwał „przypisanych do rocznego zbierania wspólnoty” powinno następować na zebraniu. Indywidualne zbieranie głosów pod uchwałami przez zarząd powinno mieć zatem wymiar uzupełniający. Nie ulega wątpliwości, że stanowisko ministerialne kreuje preferencję co do sposobu przeprowadzania rocznych zgromadzeń. Wykładnia taka wydaje się jednak najbardziej uzasadniona już w świetle treści art. 30 uwl. Stąd opisywany wyrok może – w tym zakresie – nie wytrzymać kontroli instancyjnej.
Podejmowanie uchwał
Sposób podejmowania uchwał (w wymiarze generalnym) uregulowany jest w art. 23 uwl. Artykuł 23 ust. 1 uwl stanowi, że uchwały mogą być podejmowane na zebraniu w formie indywidualnego zbierania głosów (per currenda) bądź w formie hybrydalnej, tj. łączącej powyższe. O ile pierwszy sposób podejmowania uchwał nie rodzi większych wątpliwości, pytania niezmiennie może rodzić prawidłowe procedowanie uchwał zbieranych indywidualnie. Aktualnie oczywiste wydaje się zastrzeżenie, że tryb obiegowy nie oznacza wyłącznie procedury indywidualnego, „papierowego” zbierania głosów przez zarządcę (lub upoważnioną osobę). W tym trybie procedowane są także uchwały głosowane elektronicznie m.in. za pośrednictwem korespondencji e-mail, komunikatorów internetowych bądź specjalnych platform. Zauważyć należy w tym kontekście, że wybór sposobu zbierania głosów należy do zarządcy lub zarządu. Wskazane jest poczynić stosowne ustalenia z członkami wspólnoty, niemniej sama czynność zbierania głosów (i jej przeprowadzenie) ma charakter techniczno-organizacyjny. Jeśli dopuszcza się zbieranie głosów także w formie elektronicznej, wspólnota powinna dysponować aktualnym i potwierdzonym adresem e-mail członka wspólnoty. Ewentualne nieprawidłowości mogą skutkować uznaniem wadliwości trybu podjęcia uchwały. Korespondencja e-mailowa powinna raczej stanowić uzupełnienie dla pozostałych form zbierania głosów m.in. jako droga informowania o dacie zebrania właścicieli lub o treści powziętych uchwał. Jeśli jednak ma stanowić podstawową formę dla oddawania głosów w trybie obiegowym, pożądane jest powzięcie stosownych decyzji od członków wspólnoty i przechowywanie ich dla celów dowodowych. Podejmowaniu uchwał, zwłaszcza w formie obiegowej, towarzyszy dodatkowa trudność związana z momentem, w którym dopuszczalne jest przerwanie dalszego zbierania głosów. Zasadniczo nie ulega wątpliwości, że można to uczynić z chwilą, kiedy za daną uchwałą głosowała więcej niż połowa właścicieli. Pojawia się jednak problem związany z oceną, czy każdy uprawniony miał równe prawo do zapoznania się z uchwałą i oddania głosu, zanim zaprzestano dalszego głosowania. W świetle uchwały Sądu Najwyższego z 27 lutego 2020 r. (sygn. akt III CZP 59/19) można zauważyć, że niezawiadomienie o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu od nich głosów może – w określonych okolicznościach – rodzić wadliwość w procedurze podejmowania uchwały. Jest bowiem istotne, aby wskazać na prawidłowość, że uchybienia formalne w trakcie procesu głosowania, np. nad uchwałą wspólnoty, korzystają z domniemania prawidłowości tak długo, dopóki nie zostanie wykazane, że miały one lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. Dzięki powyższemu możliwe jest zagwarantowanie efektywnego zarządzania wspólnotami, które jest zgodne z przepisami ustawy o własności lokali.
Uchwały z mocą wsteczną
Właściele lokali powołują się niekiedy na zasadę ochrony praw nabytych, która ma wykluczać możliwość podejmowania uchwał obejmujących okoliczności minione. Nie inaczej było w orzeczeniu wskazanym na wstępie. Stanowisko w tym przedmiocie prezentowano na łamach listopadowego wydania „Wspólnoty Mieszkaniowej”. Przywołując podstawowe założenia tamtego tekstu, wskazać należy, że można przyjąć istnienie ogólnego wymogu elastycznej interpretacji treści uchwał. Pamiętać bowiem należy, że nie mają one charakteru aktów prawnych sensu stricto, zatem nie ma ogólnego wymogu, aby do uchwał stosować wszystkie, nawet najbardziej podstawowe paradygmaty prawne. W razie wątpliwości należy preferować tę wykładnię uchwał, która w pełniejszym stopniu urzeczywistnia wolę współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Uwl nie zakazuje wprost podejmowania uchwał z mocą wsteczną. Istniejące w tym kontekście orzecznictwo nie pozwala na formułowanie jednoznacznych wniosków. Co za tym idzie każde potencjalne podjęcie uchwał z mocą wsteczną wymaga zindywidualizowanej oceny.dr Karol Popławski
prawnik
Artykuł został opublikowany w 2022 r. w majowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”