Ostatnie lata to bardzo dobry okres dla deweloperów. W 2020 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddali do użytku w Polsce ponad 221 tys. mieszkań i domów. Nowe inwestycje obarczone są ryzykiem wystąpienia wad i usterek, które mogą wystąpić w lokalach wyodrębnionych czy też na nieruchomości wspólnej. Jakie więc uprawnienia i roszczenia przysługują wspólnocie mieszkaniowej z tego tytułu?
Pytanie, mogłoby się wydawać, nie budzi wątpliwości, w szczególności mając na uwadze fakt, że z wadami danego lokalu boryka się jego właściciel. To on może dochodzić swoich roszczeń wobec sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Wydawać by się mogło więc, że w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości to wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami. Nic bardziej mylnego. Aby to wspólnota mieszkaniowa miała legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi bądź nienależytego wykonania umowy, musi dojść do cesji praw z kupującego na wspólnotę mieszkaniową, gdyż ona sama nie posiada w tym zakresie zdolności. By to zrozumieć, warto w pierwszej kolejności zapoznać się z tematyką rękojmi oraz odpowiedzialności kontraktowej.
Rękojmia
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi przewidziana jest w art. w art. 556 § 1 (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc), zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wystarczającą przesłanką takiej odpowiedzialności jest istnienie wady rozumianej jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową sprzedaży. Odpowiedzialność ta ma charakter absolutny, nie jest zależna od winy sprzedawcy, czego konsekwencją jest brak możliwości zwolnienia dewelopera z tej odpowiedzialności. By deweloper poniósł odpowiedzialność, wystarczy więc wykazanie wady, która powstała na części wspólnej nieruchomości.
Z wadami fizycznymi nieruchomości mamy do czynienia wówczas, gdy istnieje niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności, gdy rzecz nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór. Nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia. Została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (np. brak przynależności wskazanej w umowie).
Roszczenia z tytułu rękojmi
Z tytułu rękojmi nabywcy przysługuje kilka roszczeń. Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jednak w przypadku wielorodzinnych budynków mieszkalnych najczęściej spotykanym roszczeniem jest żądanie usunięcie wady zgodnie z art. 561 § 1 kc.
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ma to niezwykle istotne znaczenie, gdyż każdy z współwłaścicieli uprawniony jest samodzielnie do dochodzenia od dewelopera roszczeń wynikających z rękojmi za wady budynku części wspólnej. Z powyższego wynika, że okres rękojmi za wady budynku trwa 5 lat od daty wydania pierwszego lokalu do 5 lat od dnia wydania ostatniego lokalu. Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi są terminami zawitymi, a ich upływ powoduje wygaśnięcie roszczeń. W związku z czym, by skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, należy we wskazanym terminie 5 lat wystąpić na drogę postępowania sądowego. Taki pogląd został potwierdzony przez orzecznictwo Sądu Najwyższego m.in. w wyroku z 14 stycznia 2004 r. (sygn. akt I CK 42/03) oraz uchwale z 5 lipca 2002 r. (sygn. akt III CZP 39/02).
Odpowiedzialność kontraktowa
Usunięcia wad, wymiana rzeczy na nową, odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny to roszczenia i uprawnienia wynikające z rękojmi. W przypadku, gdy upłynie już okres rękojmi, członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą dochodzić roszczeń za wady budynku na zasadzie odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 kc, według którego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Najczęściej deweloper odpowiada za nienależyte wykonanie, wówczas członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługują uprawnienia związane z naprawieniem szkody wynikłej z niedochowania przez dewelopera należytej staranności. Naprawienie szkody może nastąpić bądź przez żądanie usunięcia wad, wykonania zastępczego bądź, co zdarza się najczęściej w stosunkach obligacyjnych, przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej – odszkodowania – na rzecz członków wspólnoty.
W porównaniu do rękojmi odpowiedzialność kontraktowa nakłada na członków wspólnoty większe obowiązki, ponieważ na członkach wspólnoty ciąży obowiązek wykazania nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem a szkodą.
Deweloper może wyłączyć swoją odpowiedzialność, wykazując brak swojej winy. W ślad za orzecznictwem Sadu Najwyższego należy uznać, że sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 kc nie za wady, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej. Wyłączenie odpowiedzialności wynikającej z art. 471 kc jest możliwe wówczas, gdy zostanie wykazane przez spełniającego świadczenie niepieniężne, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2005 r., sygn. akt II CK 291/05). Powyższe roszczenia przedawniają się z upływem lat 6. Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 kc) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (uchwała Sądu Najwyższego z 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13).
Brak uprawnień wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada uprawnień do wystąpienia przeciwko deweloperowi z roszczeniami zarówno z tytułu rękojmi, jak i nienależytego wykonania usługi. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i stanowi ogół właścicieli. Wspólnota jest jednostką organizacyjną, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jednak nie posiada osobowości prawnej. Jest odrębnym od właścicieli lokali podmiotem. Nie może więc samodzielnie, a co za tym idzie skutecznie domagać się od dewelopera zapłaty odszkodowania za wady fizyczne ani też występować o ich usunięcie. Takie uprawnienia przysługują jedynie właścicielom lokali, ponieważ to oni byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową, łączy z deweloperem stosunek prawny.
Jak zostało już wskazane, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04). Na podstawie art. 209 kc każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia (wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 118/08). Z powyższego wynika, że wystarczy, by jeden członek wspólnoty dokonał cesji swojego roszczenia, aby wspólnota mogła dochodzić od dewelopera usunięcia wad.
Inaczej jest w przypadku roszczeń odszkodowawczych. W sytuacji, gdy dojdzie do sporu sądowego pomiędzy wspólnotą a deweloperem, wspólnota będzie mogła domagać się odszkodowania jedynie w wysokości odpowiadającej udziałowi przeniesionych praw. Dlatego też niezmiernie ważne jest, by doszło do cesji praw od wszystkich członków wspólnoty.
Wymagana uchwała
By jednak w ogóle mogło dojść do zawarcia umowy przelewu wierzytelności pomiędzy członkami wspólnoty a wspólnotą mieszkaniową, musi zostać podjęta w tym zakresie uchwała. Zarząd bowiem musi posiadać upoważnienie do zawierania z członkami wspólnoty umów cesji roszczeń, przysługujących członkom wspólnoty w stosunku do dewelopera z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej. Następnie, po zawarciu umów cesji, wspólnota powinna podjąć kolejną uchwałę, w której upoważni zarząd do wystąpienia przeciwko deweloperowi na drogę sądową celem dochodzenia powyższych roszczeń.
Podsumowując powyższe, wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna nie posiada legitymacji czynnej, by wystąpić z roszczeniami przeciwko deweloperowi. Jednakże na skutek podjętych uchwał i zawartych umów przelewu wierzytelności może wejść w prawa właścicieli i podjąć możliwe działania w celu usunięcia wad bądź uzyskania odszkodowania. Rozwiązanie to jest praktyczne i korzystne dla członków wspólnoty chociażby ze względu na konieczność poniesienia kosztów sądowych. Nie można oczekiwać bowiem, by jedna osoba ponosiła koszty całego postępowania w przypadku, gdy działała na korzyść wszystkich członków wspólnoty.
Magdalena Miechowska-Ostatek
adwokat
Artykuł został opublikowany w 2022 r. w styczniowym wydaniu „Wspólnoty Mieszkaniowej”