Często wspólnoty mają do czynienia z właścicielami, którzy całymi latami nie płacą swoich należności. Jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą, to wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży jego lokalu na drodze licytacji. Skorzystanie przez wspólnotę z przysługującego jej prawa nie jest jednak łatwe.
W odniesieniu do tych właścicieli lokali, którzy nie wywiązują się z obowiązku terminowego regulowania swoich należności wobec wspólnoty (wynikających z art. 13 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2 oraz art. 15 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: uwl), a monity i wezwania do zapłaty wobec nich nie skutkują, zarząd lub zarządca powinien kierować roszczenia wspólnoty na drogę postępowania sądowego i po uzyskaniu prawomocnego wyroku z klauzulą wykonalności przekazać roszczenie do egzekucji komorniczej. Często jednak wspólnoty mają do czynienia z właścicielami, którzy całymi latami nie płacą swoich należności, a każda windykacja jest poprzedzona procedurą sądową i komorniczą. W takim przypadku do dyspozycji wspólnoty pozostaje art. 16 ust. 1 uwl, zgodnie z którym, jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą swoich należności (jak również wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym), to wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu na drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm., dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości (art. 921–1003). Co istotne, w takim przypadku, zgodnie z art. 14 ust. 2 uwl, właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Rozstrzyganie konfliktów
Zgodnie z orzecznictwem powództwo oparte o art. 16 uwl jest co do zasady uzależnione od niewątpliwego i ścisłego ziszczenia się jednej z koniecznych przesłanek ustawowych i nie może służyć do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali (wyroki Sądu Najwyższego: z 16 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 442/08 oraz z 26 lutego 2013 r., sygn. akt I CSK 480/12). Istnieje również konieczność wykazania przed sądem przez zarząd lub zarządcę wspólnoty ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego – zgodnie z art. 5 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc). Nawet więc jeśli zostało spełnione np. kryterium nadmiernej dla innych właścicieli uciążliwości korzystania z lokalu, to sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 kc musi być aktualna w dniu orzeczenia, o czym stanowi art. 316 § 1 kpc i co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 6 listopada 2013 r. (sygn. akt IV CSK 132/13). Jak natomiast czytamy w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 grudnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 877/14), unormowanie art. 16 uwl nie pozbawia wspólnoty mieszkaniowej prawa do skorzystania z ogólnego przepisu art. 222 § 2 kc, bowiem art. 16 uwl uzupełnia jedynie katalog roszczeń chroniących własność i stosunki sąsiedzkie jako dodatkowa, szczególna regulacja związana z odrębną własnością lokali.
Pierwszy krok – uchwała
Pierwszym krokiem, który musi podjąć duża wspólnota jest, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 uwl, przyjęcie uchwały o przymusowej licytacji lokalu i upoważnieniu zarządu/zarządcy do wystąpienia w tej sprawie na drogę sądową. Przedmiotowa sprawa jest wyraźnie zastrzeżona przez ustawodawcę jako przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną, stąd niezbędne jest udzielenie zarządowi dodatkowego pełnomocnictwa do działania, bez którego powództwo podlega oddaleniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 8 listopada 2001 r., sygn. akt I ACa 841/01). Dopiero kiedy uchwała zostanie przegłosowana i nie zostanie zaskarżona, wspólnota może skierować pozew o nakazanie sprzedaży lokalu do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Z uwagi na wartość przedmiotu sporu (odpowiadającą wartości rynkowej lokalu), sądem rzeczowo właściwym do rozpoznania tego typu sprawy będzie z reguły sąd okręgowy, upoważniony do rozpoznawania m. in. spraw o prawa majątkowe o wartości przekraczającej 75 tys. zł (art. 17 pkt 4 kpc).
Inaczej natomiast kwestia ta będzie się przedstawiać w małych (do 3 lokali) wspólnotach. W takiej sytuacji wymagana jest bowiem (na podstawie art. 199 kc) jednomyślność wszystkich właścicieli – w tym paradoksalnie również tego, wobec którego ma być skierowane powództwo. Jedynym wyjściem jest w takiej sytuacji skierowanie do sądu (rejonowego) wniosku o upoważnienie wspólnoty do podjęcia decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Do złożenia takiego wniosku upoważnieni są właściciele posiadający co najmniej 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej.
Należy też zaznaczyć, że jedynie w sporadycznych wypadkach wspólnota może wystąpić do sądu bez konieczności uprzedniego dochodzenia roszczenia na zasadach ogólnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12). Okoliczność stosowania przez wspólnotę w pierwszej kolejności upomnień i ogólnego trybu dochodzenia roszczeń nie powinna natomiast mieć znaczenia w razie wykazania przed sądem bardzo istotnych zaległości, grożących w najbliższym czasie załamaniem kondycji finansowej wspólnoty w razie podjęcia najpierw czasochłonnych, a mniej dotkliwych dla dłużnika prób odzyskania należności.
Zgoda na licytację
Mimo że art. 16 uwl ma już ponad 25 lat, to jednak w praktyce jest stosowany niezwykle rzadko, a liczbę orzeczeń sądowych, które zapadły w tej kwestii w ostatnich latach, można policzyć na palcach jednej ręki, przy czym w większości przypadków sądy odmówiły zgody na licytację lokalu. Początkowo kwestionowano nawet konstytucyjność art. 16 uwl. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 lipca 2013 r. (sygn. akt SK 12/12) stwierdził jednak pełną zgodność tego przepisu z Konstytucją RP, przy czym warto zastrzec, że przedmiotem kontroli konstytucyjności była w tej sprawie wyłącznie norma dotycząca zaspokojenia roszczeń wspólnoty związanych z długotrwałym zaleganiem z należnymi jej od właściciela lokalu opłatami.
Sąd Najwyższy w wyroku z 13 lutego 2014 r. (sygn. akt V CSK 170/13) stanął co prawda na stanowisku, że już nawet niewielkie zadłużenie właściciela (także jeżeli wysokość zadłużenia stanowi tylko niewielki procent wartości nieruchomości) może być powodem licytacyjnej sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas, to jednak procedura ta cały czas jest traktowana przez sądy jako skrajna i dopuszczalna tylko w wyjątkowych przypadkach.
Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z 20 listopada 2020 r. (sygn. akt I ACa 650/19) stwierdził, że art. 16 ust. 1 uwl, ze względu na swój sankcyjny charakter, statuujący podstawę prawną naruszenia, gwarantowanego przez Ustawę Zasadniczą, najszerszego zakresowo prawa podmiotowego, jakim jest prawo własności, musi bezwarunkowo podlegać ścisłej interpretacji, a w razie wątpliwości przesłanki jego zastosowania muszą być wykładane zawężająco. Funkcja tego przepisu polega przy tym na eliminacji ze składu członków wspólnoty mieszkaniowej tylko takich osób, które rzeczywiście zagrażają usprawiedliwionym interesom pozostałych właścicieli oraz niweczą stabilność finansową wspólnoty jako organizmu, na którym spoczywa obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną.
Konstrukcja mechanizmu ustawowego, który pozwala w tych zupełnie wyjątkowych wypadkach na pozbawienie członka wspólnoty przedmiotu jego własności, jednoznacznie wskazuje, że ma on charakter gwarancyjny z punktu widzenia tej osoby, która miałaby być swojego prawa pozbawiona. Mechanizm ten, który tworzą łącznie art. 16 ust. 1 i art. 22 ust. 3 pkt 7 w zw. z art. 13 ust. 1 i 14 uwl, jest bowiem zbudowany w ten sposób, że wszczęcie i prowadzenie przez członków wspólnoty procedury, która w ostatecznym wyniku ma doprowadzić do wyłączenia z niej nierzetelnego członka, nie jest pozostawiana ich woli, ale jej formalna poprawność i merytoryczna zasadność podlega dwukrotnej kontroli sądowej, która oparta jest każdorazowo na ocenie całokształtu okoliczności ustalonych w sprawie. W ramach tej oceny konieczne jest także uwzględnienie, że celem przepisu art. 16 ust. 1 uwl nie jest przede wszystkim odjęcie prawa własności lokalu członkowi wspólnoty, tylko zapewnienie jego właściwego udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jak i pokrycie powstałych w tym zakresie zaległych zobowiązań. Stanowisko powyższe jest powszechnie aprobowane w judykaturze, a możliwość skorzystania przez wspólnotę z art. 16 uwl jest traktowana jako swego rodzaju „opcja atomowa” wobec jej nierzetelnego członka.
Nieuwzględnienie powództwa
Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 20 listopada 2020 r. (sygn. akt I ACa 650/19) orzekł, że pomimo nie wywiązywania się przez pozwanego właściciela lokalu ze swoich obowiązków wobec wspólnoty z racji udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, powództwo z art. 16 ust. 1 uwl nie może zostać uwzględnione. Sąd ustalił bowiem, że ostatnia próba realnego nawiązania kontaktu z pozwanym ze strony wspólnoty miała miejsce w 2011 r., a przy tym wspólnota nie dowodziła, czy próba ta przyniosła jakkolwiek rezultat. Po tym czasie wspólnota nie podejmowała już żadnej dalszej tego rodzaju próby.
Sąd podkreślił przy tym, że wspólnota miała możliwość zapewnienia reprezentacji pozwanego we wzajemnych relacjach związanych z jego obowiązkami finansowymi wobec niej. Wspólnota mogła bowiem wystąpić na drogę sądową o ustanowienie dla pozwanego kuratora „absentis”, na podstawie art. 184 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 1964 r. Nr 9 poz. 59 ze zm.). Z uwagi na zakres obowiązków takiego reprezentanta osoby nieobecnej wynikających z § 2 tego przepisu, realizowanych pod nadzorem sądu, mogłoby to przyczynić się do wyjaśnienia przyczyn zaniechań pozwanego, które były podstawą żądania wspólnoty.
Zamiast tego wspólnota uznała ten stan rzeczy za trwały, na jego następstwach budując argumentację mającą usprawiedliwić odebranie pozwanemu prawa własności lokalu. W konsekwencji zarząd wspólnoty, organizując zebranie właścicieli, nie przedsięwziął żadnych realnych kroków mających na celu zawiadomienie o nim i jego przedmiocie pozwanego. Właściciel nie był więc na zebraniu obecny, mimo że podjęta została na nim uchwała dotycząca wprost jego praw właścicielskich, stanowiąca pierwszy element procedury, w wyniku której miał być ich pozbawiony. Nieobecność ta skutkowała brakiem możliwości przedstawienia przez pozwanego (również za pośrednictwem reprezentanta) swojego stanowiska. Natomiast niepodjęcie przez wspólnotę chociażby próby doręczenia pozwanemu odpisu tej uchwały wykluczyło możliwość zapoznania się z nią, a w konsekwencji także zaskarżenia jej do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 uwl. Takie działanie wspólnoty zostało przez sąd uznane za ewidentne naruszenie interesów właściciela lokalu.
Brak zaskarżenia
Niezaskarżenie uchwały stanowiącej podstawę uznania, że wspólnota ma legitymację czynną dochodzenia roszczenia, powoduje, że sąd rozpoznający roszczenie dochodzone pozwem jest zobligowany przyjąć, że uchwała funkcjonuje w obrocie prawnym. Nie wyłącza to jednak kompetencji sądu do dokonywania oceny okoliczności, w jakich uchwała ta została podjęta, z punktu widzenia sytuacji pozwanego i gwarancji dla jego uprawnień na tym etapie procedury. Taka analiza jest elementem oceny całokształtu okoliczności faktycznych w sporze.
Sąd podkreślił też, że chociaż zaniechania pozwanego mają datować się od kilkunastu lat, wspólnota nie ubiegała się na drodze sądowej o uzyskanie przeciwko niemu tytułów egzekucyjnych potwierdzających fakt i wysokość długu.
Dodatkowo zaś niepodjęcie czynności zmierzających do odzyskania należności wywołało wątpliwość sądu co do rzeczywistych powodów wystąpienia z powództwem. Sąd zaznaczył również, że nie można nie brać pod rozwagę, że podlegająca weryfikacji przesłanka zastosowania art. 16 ust. 1 uwl ma charakter ściśle majątkowy w tym znaczeniu, że ewentualne zbycie lokalu członka, a zarazem dłużnika wspólnoty, nie ma być w zamyśle ustawowym środkiem represji, ale ma posłużyć zaspokojeniu zaległych wierzytelności wspólnoty. W związku z tym sytuacja, w której wspólnota nie dysponuje tytułami wykonawczymi wobec dłużnika, stwierdzającymi zarówno fakt, jak i wymiar jej roszczeń finansowych, jest nieakceptowalna.
Piotr Brogowski