Niewystarczające było przyjęcie przez wspólnotę regulaminu korzystania z części wspólnej nieruchomości, w tym ze wszystkich ogródków przylegających do lokali położonych na poziomie parteru. Wcześniej należało podjąć działania określające precyzyjnie jego zakres przestrzenny, zwłaszcza jeśli miałoby to prowadzić do ograniczenia terenu przylegającego do lokalu powodów ogródka, który został określony w umowie zakupu lokalu jako przeznaczony do ich wyłącznego użytku.
Jak ustalił sąd w toku procesu, będące przedmiotem sporu ogródki położone przy lokalach parterowych nie stanowiły ich części składowych, lecz były częścią nieruchomości wspólnej. W umowie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu, którą sąd uznał za równoznaczną z podjęciem przez powstałą w ten sposób wspólnotę uchwały o sposobie korzystania ze wskazanej części nieruchomości wspólnej, zostało ustalone, że ogródek przylegający do lokalu powodów zostaje przeznaczony do ich wyłącznego korzystania, pozostając przy tym częścią wspólną nieruchomości zarządzanej przez powstałą w ten sposób wspólnotę.
W dalszych zapisach przywołanej umowy obie strony wyraziły zgodę na to, aby inne niż wskazany ogródek części nieruchomości wspólnej zostały przez dewelopera przydzielone do korzystania przez właścicieli lokali, które późniejszymi czynnościami były wyodrębniane i nabywane przez nowych członków wspólnoty. Powodowie zobowiązali się wówczas do honorowania tych czynności, również w zakresie odnoszącym się do pozostałych ogródków położonych przy lokalach znajdujących się na parterowym poziomie budynku. Każdy z tych ogródków, w tym przydzielony powodom, pozostawał jednak częścią wspólną nieruchomości.
W dalszym więc ciągu wspólnota mogła określić inny niż dotychczasowy sposób korzystania z części wspólnej nieruchomości, tyle że z zachowaniem zasad podejmowania uchwał i poszanowania chronionych prawem, w tym też postanowieniami wspomnianej umowy, interesów właścicieli lokali, do których ogródki przylegały, w tym interesów powodów. Oznacza to, że wspólnota mogła, z zachowaniem właściwych zasad, które wynikają z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl), jak też przy poszanowaniu uzasadnionych, w wymiarze obiektywnym, interesów powodów oraz właścicieli innych lokali, do których przylegały pozostałe ogródki, podjąć decyzji o innym ich przeznaczeniu w określonym przestrzennie zakresie.
W odniesieniu do spornego ogródka nie można było wykluczyć uzasadnionej potrzeby wydzielenia z niego niewielkiej części, która pozwalałaby na korzystanie przez właścicieli wszystkich lokali z dostępnego na zewnętrz osobnego ujęcia wody, z którego nie muszą korzystać wyłącznie powodowie, zwłaszcza w świetle tego, że koszty zużycia pobieranej z tego ujęcia wody zaliczane były do wydatków całej wspólnoty.
Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej wymagałaby jednak uprzedniego podjęcia dobrze skonkretyzowanej uchwały, która w uzasadnionym zakresie zmieniłaby w części zapisy zawarte w umowie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu, w której ustalono zasady podziału nieruchomości do czasowego korzystania (quoad usum).
Niewystarczające było zaś przyjęcie przez wspólnotę regulaminu korzystania z części wspólnej nieruchomości, w tym ze wszystkich ogródków przylegających do lokali położonych na poziomie parteru, a więc również z całości ogródka przylegającego do lokalu powodów. Zanim taki regulamin zostałby przyjęty, należało podjąć działania określające precyzyjnie jego zakres przestrzenny, zwłaszcza jeśli miałoby to prowadzić do ograniczenia terenu przylegającego do lokalu powodów ogródka, który został określony w umowie zakupu lokalu jako przeznaczony do ich wyłącznego użytku.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 czerwca 2021 r., sygn. akt V ACa 119/21
Oprac. PB