Dodatkowe grunty związane funkcjonalnie z nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przysparzają zarządcom obok dodatkowych, często nieokreślonych w umowie o zarządzanie zajęć, sporo innych problemów.
Nieruchomość o statusie wspólnoty mieszkaniowej winna być uregulowana w takich granicach prawnych, aby pozwalała na funkcjonowanie wspólnoty w obszarze niewychodzącym poza nieruchomość wspólną. Niestety, częste są sytuacje, w których wspólnota – można by rzec – jest niesamodzielna. Oznacza to, że nie zaspokaja potrzeb swoich członków – właścicieli lokali we własnych granicach. Typowe i częste są takie niedostatki, które polegają na braku: bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, miejsca na altanę śmietnikową, miejsc parkingowych lub na plac zabaw dla dzieci. A w skrajnych przypadkach zdarza się brak miejsca na cokolwiek.
Wyspa na środku oceanów
Wcale nierzadkie są przykłady objęcia księgą wieczystą nieruchomości gruntowej we wspólnocie mieszkaniowej jedynie obrysu przyziemia budynku, bez uregulowanych w jakikolwiek sposób praw do gruntu przyległego. Wówczas sytuacja właścicieli lokali jest dość ekstremalna. Ilekroć właściciel lokalu wystawi nogę poza obrys budynku wspólnoty, tylekroć znajdzie się na cudzym gruncie. Wspólnoty mieszkaniowe są więc oblane z każdej strony cudzymi gruntami, na podobieństwo wysp na środku oceanów. Jakie są przyczyny takiej sytuacji? Komu zabrakło wyobraźni i daru przewidywania przyszłych problemów?
Po pierwsze, budynki, które obecnie są budynkami wspólnot mieszkaniowych, w dużej części nie były projektowane z myślą, że w przyszłości będą wypełniać funkcje budynków wspólnotowych. Do początku lat 90. ubiegłego stulecia po prostu tak projektowano osiedla mieszkaniowe. Nikt wówczas nie zastanawiał się, jak będzie funkcjonował jeden budynek w warunkach wspólnoty mieszkaniowej. Zatem wydzielanie nieruchomości – gruntu i budynku – dla potrzeb sprzedaży lokali mogło mieć miejsce w granicach zdeterminowanych układem osiedla. Nawet tam, gdzie projekty podziałów przygotowywano w przemyślany sposób, rzadko kiedy udawało się utworzyć nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej, która byłaby w pełni samodzielna.
Po drugie, często też nie analizowano należycie celu takich podziałów. Priorytetem było umożliwienie sprzedaży lokali z formalnoprawnego punktu widzenia, a nie prawidłowe i w pełni samodzielne funkcjonowanie przyszłej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.
Po trzecie, nabywcy lokali w tak zaprojektowanych nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych nie byli specjalnie zainteresowani, jak będzie funkcjonowała przyszła wspólnota mieszkaniowa i jakie pojawią się trudności. Zatem traktowali nabycie udziału w nieruchomości sąsiedniej jako wymóg czysto formalny i nie zastanawiali się na przyszłymi konsekwencjami prawnymi i faktycznymi.
Autor: Piotr Marek Ochman
Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.