Zarządzanie
Zarządzanie w okresie deweloperskim i wspólnotowym
08.04.2020
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

Administrowanie nieruchomością w okresie deweloperskim i sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną pozornie mogą być do siebie podobne. Jednak różnią się w kwestii rozliczeń, decyzyjności, komunikacji, a nawet stosowania przepisów prawa. O czym powinien pamiętać zarządca dopiero co tworzącej się wspólnoty?

Z uwagi na specyfikę podejmowanych decyzji oraz działań, w okresie pomiędzy uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na użytkowanie a przeniesieniem pierwszej własności (tzw. okres deweloperski), zarządca lub administrator podejmuje działania w imieniu i na zlecenie inwestora na podstawie ustaleń określonych w zawartej umowie, a także na podstawie m.in. przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy, o gospodarce nieruchomościami, prawa budowlanego i aktów wykonawczych. Innymi ważnymi dokumentami umożliwiającymi prawidłowe zorganizowanie procesu administrowania już na pierwszym etapie funkcjonowania nieruchomości są umowa deweloperska oraz instrukcja obsługi przekazywana nabywcom lokali. W dokumentach znajdują się ustalenia stron odnośnie sposobu ponoszenia kosztów przez strony, ich rozliczeń, prowadzenia prac wykończeniowych czy też zakresu możliwych modyfikacji w obrębie przejętych lokali.

Zmiany lokatorskie

Regulowanie kwestii w zakresie zmian lokatorskich jest niezwykle istotnym aspektem. Zarządca jest zobowiązany do posiadania pełnej wiedzy o administrowanej nieruchomości, jej wyposażeniu, a także o sprawności zamontowanych w niej urządzeń. Dlatego tak istotną czynnością jest uczestnictwo, jako strony trzeciej, w procesie przejęcia nieruchomości od generalnego wykonawcy. Pozwala to na zapoznanie się z budynkiem, a przede wszystkim z usterkami. Nadanie odpowiednich priorytetów usterek pozwoli na utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym, a także umożliwia zapewnienie bezpieczeństwa użytkowników.

Choć pozornie wydaje się to mało istotne, ważne jest, aby protokół przejęcia nieruchomości został podpisany przez trzy strony. Zarządca ma prawo domagać się uwzględnienia w nim konkretnych, stwierdzonych przez niego usterek. Najczęściej protokoły spisywane są pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą. Dopiero później nieruchomość jest przekazywana zarządcy. W przypadku usuwania stwierdzonych usterek wskazany sposób przejęcia nieruchomości wydłuża proces decyzyjny. Może to spowodować, że zgłoszone przez zarządcę inwestorowi usterki zostaną odrzucone przez generalnego wykonawcę.

Mateusz Ostrowski

zarządca nieruchomości

Integrum Management Sp. z o.o.

 

Całość tekstu w numerze 04/2020 "Wspólnoty Mieszkaniowej"