Co można zrobić z krzyżem czy kapliczką, które nie wytrzymały próby czasu, a ich stan kłóci się z przepisami budowlanymi, bezpieczeństwem użytkowników czy okolicznym krajobrazem?
Obiekty religijne w postaci krzyży czy kapliczek wkomponowały się w krajobraz naszych osiedli – były świadectwem cudów, upamiętniały wydarzenia historyczne, chroniły przed nieszczęściami, miały charakter błagalny lub dziękczynny, niejednokrotnie stawały się ośrodkiem lokalnego życia. Co zrobić z tymi, które nie wytrzymały upływu czasu, czy też ich wartość artystyczna nie odpowiada już warunkom okolicznego krajobrazu? Zgodnie z art. 53 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, każdemu zapewnia się wolność sumienia i religii. Zagwarantowane prawo obejmuje między innymi uzewnętrznianie swojej religii poprzez uprawianie kultu, modlitwę czy uczestnictwo w obrzędach. Nierozerwalnie wiąże się z tym prawo do posiadania świątyń i innych miejsc kultu, w zależności od potrzeb ludzi wierzących. Bez wątpienia budowa małych obiektów sakralnych była w przeszłości odpowiedzią na potrzeby duchowe mieszkańców, stanowiła wyraz ich wiary czy bojaźni bożej. Niektóre z obiektów jednak nie do końca odwzorowywały formy architektoniczne zaczerpnięte z kościołów czy świątyń, bowiem były raczej elementem miejscowego folkloru.
Obiekt kultu religijnego jako obiekt małej architektury
Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekty małej architektury stanowią odrębną kategorię obiektów budowlanych. W art. 3 pkt 1 ustawy zostały określone jako „niewielkie obiekty”, czyli przy ich definiowaniu zdecydowano się na scharakteryzowanie wspólnej cechy tego rodzaju obiektów. Druga część definicji zawiera przykładowe kategorie obiektów, które zostały uszeregowane według kryterium funkcji. Pierwszą kategorią są właśnie obiekty kultu religijnego, takie jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury. Dzięki tak skonstruowanej definicji można określić obiekty zbliżone, zarówno ze względu na wielkość, jak i funkcję użytkową.
Obiekt małej architektury w miejscu prywatnym lub publicznym
Z reguły, aby rozpocząć roboty budowlane, należy uzyskać odpowiednią decyzję administracyjną, tj. wystąpić o pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Rozpoczęcie prac budowlanych (m.in. budowy czy rozbiórki) i prowadzenie ich bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę nazywane jest tzw. samowolą budowlaną. Jednakże powyższy przepis określa także wyjątki od reguły. Bowiem w art. 29 ust. 1 pkt 22 ustawodawca wymienił obiekty małej architektury jako te, które pozwolenia na budowę nie wymagają. Wobec tego, zamierzając usytuować taki obiekt na prywatnej nieruchomości, nie jesteśmy zobligowani dokonywać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei planując budowę w miejscu publicznym, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy, takie zgłoszenie jest konieczne.
Ponadto, w przypadku obiektów małej architektury, oprócz zgłoszenia, w którym wskazuje się m.in. rodzaj, sposób czy zakres wykonywania robót budowlanych, należy przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane (art. 30 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Dodatkowo do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zostało zdefiniowane jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane).
Wobec tego, jeśli na budowę obiektu małej architektury zdecyduje się wspólnota mieszkaniowa, to żeby inwestycja mogła dojść do skutku, konieczna jest uchwała właścicieli lokali oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Niewątpliwie nieruchomość wspólna jest współwłasnością wszystkich właścicieli, a budowa obiektu budowlanego wykracza poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, do wznoszenia obiektu można przystąpić, jeśli w ciągu 30 dni właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu, a jedną z przyczyn może się okazać naruszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).
Miejsce publiczne jako pojęcie niedookreślone
W ustawie brak jest definicji miejsca publicznego, co z kolei ma istotne znaczenie dla zgłoszenia budowy obiektu małej architektury. W orzecznictwie przyjmuje się, że definicja ta jest tożsama z rozumieniem tego terminu w języku potocznym, będzie to zatem miejsce ogólnodostępne i nie prywatne. W rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdziemy jednak definicję budynku użyteczności publicznej. Określono go jako budynek przeznaczony do m.in. uprawiania kultu religijnego. Budynki przeznaczone na stały pobyt ludzi (budynki mieszkalne) nie są więc zakwalifikowane w przedmiotowym rozporządzeniu jako budynki użyteczności publicznej. Jednakże brak dookreślenia terminu „miejsce publiczne” w praktyce może wywołać wiele kontrowersji.
Wobec powyższego, czy istnienie obiektów małej architektury na klatkach schodowych będzie wymagało zgłoszenia? Czy można je zaliczyć do miejsc publicznych? Klatka schodowa jest tzw. częścią wspólną współwłaścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową i (w przypadku ogrodzonego osiedla czy instalacji domofonowej) nie ma do niej dostępu nieograniczona liczba osób. Zatem remont obiektu małej architektury, niebędącej zabytkiem, a który znajduje się w części wspólnej, będzie wyrazem art. 12 i 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., a więc koszty jego utrzymania i zarządu będą ponosili właściciele lokali w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Bowiem według art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ponadto, nieruchomością wspólną będą także ściany zewnętrzne budynku, więc w przypadku ich elewacji podział kosztów będzie wyglądał jak wyżej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 wymienionej ustawy, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Co więcej, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r., sygn. II CSK 358/10, Lex Omega nr 787065).
Pomnik czy figura?
Kolejnym problemem w zakresie obiektów małej architektury jest brak definicji pomnika oraz figury w ustawie Prawo budowlane. Chęć wybudowania pomnika, zaliczanego według ustawy do kategorii budowli (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę niezależnie od tego, czy dokonywana jest w miejscu publicznym, czy prywatnym, co z kolei nie jest wymagane w przypadku figury. Jednakże według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 20 lipca 2006 r., II SA/Bk/213/06 (Lex Omega nr 194610), kryterium odróżniającym nie jest nazwa inwestycji nadana przez wnioskodawcę w zgłoszeniu, ale jej gabaryty.
Kiedy nieruchomość jest zabytkiem
Gwarancje ochrony dziedzictwa kulturowego stanowi interes publiczny rangi konstytucyjnej. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, to „Rzeczpospolita Polska stwarza warunki upowszechniania i równego dostępu do dóbr kultury, będącej źródłem tożsamości narodu polskiego, jego trwania i rozwoju”. Z kolei zasady ochrony obiektów budowlanych nakreśla ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Zabytkiem w rozumieniu tej ustawy jest zgodnie z art. 3 ust. 1 nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Z kolei zabytkiem ruchomym jest rzecz ruchoma, jej część lub zespół rzeczy ruchomych, o których mowa w definicji „zabytku”. Zgodnie z wymienioną ustawą, formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Rejestr zabytków znajdujących się na terenie województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Podstawą wpisu do rejestru jest decyzja administracyjna, która może zostać wydana z urzędu lub na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek. W przypadku istnienia współwłasności konieczna jest pisemna zgoda wszystkich właścicieli. Powyższy wpis jest podstawą do finansowania czy dofinansowania konserwacji zabytków z funduszy państwowych, na jego podstawie zabytek zostaje objęty ochroną konserwatorską. Wszelkiego rodzaju prace oraz roboty budowlane prowadzone przy obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków mogą być prowadzone tylko po uprzednim uzyskaniu pozwolenia przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dopiero po uzyskaniu zezwolenia można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. W celu uniknięcia niefachowych działań dotyczących zabytków, art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami określa okoliczności, w których to właściciele zabytku powinni występować o pozwolenie na prowadzenie różnego rodzaju prac czy badań do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez zgody konserwatora nie można w takiej nieruchomości dokonywać żadnych prac budowlanych określonych w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Nie można również wykonywać żadnych robót budowlanych w otoczeniu zabytku i na terenie objętym ochroną. Co więcej, na zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru może zostać umieszczony znak informujący o tym, że zabytek podlega ochronie (art. 12 ustawy), jednak znak ten stanowi jedynie fakultatywne uzupełnienie prawnej formy ochrony konserwatorskiej.
Jeśli chodzi o rejestr zabytków ruchomych, to wpis do niego co do zasady odbywa się na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków na wniosek właściciela. W drodze wyjątku decyzje o wpisie z urzędu mogą mieć miejsce w przypadku uzasadnionej obawy zniszczenia, uszkodzenia lub nielegalnego wywiezienia zabytku za granicę albo wywiezienia za granicę zabytku o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej (art. 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).
Blaski i cienie roli właściciela
Znaczna część wspólnot mieszkaniowych zlokalizowana jest w budynkach, których utrzymanie związane jest z ponoszeniem dużych nakładów finansowych, a niektóre z nieruchomości zostały wpisane do rejestru zabytków. W takiej sytuacji możliwość podejmowania działań przez właściciela czy zarządcę nieruchomości jest mocno ograniczona i wiąże się z koniecznością uzyskiwania każdorazowo pozwoleń konserwatora zabytków. Ponadto właściciel czy zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek sprawowania nad taką nieruchomością opieki i utrzymania jej na odpowiednim poziomie w celu zachowania zabytku dla społeczeństwa (art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Jednakże oprócz nieruchomości wymóg przeprowadzenia prac konserwatorskich może dotyczyć samych kapliczek, np. umieszczonych na ścianach budynku. W takiej sytuacji po uzyskaniu zezwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich oraz pozwolenia na budowę właściciel bądź posiadacz pod nadzorem wojewódzkiego konserwatora zabytków ponosi koszty rewitalizacji.
Może on jednak, na podstawie art. 73 ustawy, ubiegać się o dofinansowanie w postaci dotacji celowej z budżetu państwa. Szczegółowy wykaz przedmiotowy został określony w art. 77. Wysokość środków przeznaczonych na dotacje ustalana jest corocznie i pochodzi z budżetu województwa, miasta czy powiatu. Jednakże jeśli wspólnota (jako właściciel bądź posiadacz), wystąpi o otrzymanie dofinansowania, to musi ponieść koszt związany z przygotowaniem kosztorysu, dokumentacji technicznej oraz pozwolenia na budowę.
Zdecydowanie łatwiej o renowację obiektów, które zostały wpisane do rejestru zabytków czy objęte ochroną konserwatorską, bowiem zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, do działań organów administracji publicznej została włączona ochrona zabytków, która jest realizowana przede wszystkim przez organy konserwatorskie. Ponadto ochrona zabytków znajdujących się na terenie gminy należy do obowiązków samorządu lokalnego, a gminna ewidencja zabytków, o której mowa w art. 22 wymienionej ustawy ma służyć realizacji „uwzględnienia zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy kształtowaniu środowiska”. Oczywiście na odrestaurowanie i renowację małych obiektów sakralnych można znaleźć środki w ramach projektów współfinansowanych bądź realizowanych ze środków Unii Europejskiej.
Ponadto zgodnie z art. 68 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., w przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, ustaloną zgodnie z art. 67 ustawy, cenę nieruchomości obniża się o 50 proc., a właściwy organ może za zgodą wojewody, rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Powyższa bonifikata dotyczy zabytków, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Autorzy: MAGDALENA MICHALSKA aplikant radcowski i KAROLINA BRZEZIŃSKA prawnik kancelaria „Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy” Sp.k.