Prawo
Konkurencja zarządców, czyli jak walczyć o klienta
22.07.2019
Autor: Wspólnota Mieszkaniowa

W wielu przypadkach spór zarządców o kontrakty na zarządzanie  to wojna totalna.  Stosuje się w niej wszelkie dostępne metody. Jak wiadomo pierwszą ofiarą każdej wojny jest prawda. Kłamstwo zatem jest naturalną bronią. Ponadto stosowane są: podstęp, manipulacja, prowokacja, szantaż, korupcja, zastraszanie, pochlebstwo, dezinformacja i każdy inny chwyt, który walczącym przyjdzie do głowy. Jak się przed tym bronić i co zrobić gdy już nas dotknie?

Podstawowym kryterium w tych zmaganiach jest skuteczność. Skuteczność w utrzymaniu własnych kontrahentów i w zdobyciu cudzych. Jeśli już mamy klientów i świadczymy im dostawy lub usługi, warto zadbać o tradycyjne i eleganckie metody przeciwdziałania konkurencji, czyli jakość, uczciwość i wiarygodność.

Szanse na sukces

Generalnie rzecz biorąc konkurencja jest korzystna dla klienta (jako konsumenta towarów i usług). Im więcej podmiotów walczy o przetrwanie na rynku, tym większy wybór ma klient. Z punktu widzenia podmiotu gospodarczego świadczącego dostawy i usługi, konkurencja jest niepożądana. Optymalny byłby monopol. Jednakże z obiektywnego punktu widzenia monopolista łatwiej popada w rutynę, nie rozwija się, a walczący musi utrzymać się w odpowiedniej kondycji, aby mieć jakiekolwiek szanse na sukces.

Jak powszechnie wiadomo rynek zarządzania nieruchomościami został zderegulowany od 2014 roku. Zwiększyło to konkurencję. Dzięki zniesieniu  licencji zarządcy i nadzoru ministerialnego nad osobami uprawiającymi ten zawód, odbiorcy usług mają większy wybór. Ci wszyscy, którzy wieszczyli katastrofę jako skutek deregulacji (walcząc o wyłączność dla siebie), jak widać z perspektywy pięciu minionych lat, byli w błędzie. Być może zresztą świadomym. Należy mieć na uwadze, że w istocie licencja i zasady odpowiedzialności zawodowej niczego nie gwarantowały.

Jak to wygląda w praktyce

Kiedyś, jako pełnomocnik właściciela lokalu, sprawdzałem dokumenty jednej ze wspólnot zarządzanej przez bardzo doświadczonego zarządcę, który poza świadczeniem usług zarządzania nieruchomościami był też aktywny w obszarze szkolenia i edukacji kandydatów na zarządców. Pan ten miał nawet jakieś relacje z właściwym ministerstwem i prowadził praktyki zawodowe dla przyszłych zarządców.

To co zastałem w dokumentach wspólnoty było zdumiewające. Właściwie termin „dokumenty” był w tamtych okolicznościach zupełnie niewłaściwy. W materiałach wspólnoty brakowało podpisów, były nanoszone nieautoryzowane zmiany, przekreślenia, zdekompletowane materiały dotyczące podejmowania decyzji we wspólnocie, nierealizowane obowiązkowe kontrole okresowe budynku  i jego urządzeń, kilkuletnie braki wpisów w książce obiektu budowlanego, nierealizowanie zapisów zawartych umów, nieznajomość stanu prawnego nieruchomości, w tym mylenie właścicieli i inne takie. Moja wizyta w siedzibie zarządcy też przyniosła niespodziankę – przedstawiłem się  i otrzymałem do wglądu akta wspólnoty, przy czym nikt nie zażądał ode mnie pełnomocnictwa od właściciela lokalu ani dokumentu tożsamości.

Po otrzymaniu mojego raportu i fotografii co ciekawszych „dokumentów”, mój mocodawca przygotował obszerne wystąpienie, zawierające bardzo szczegółowy opis i wydruki fotografii wybranych akt, do właściwego ministra, w formie zawiadomienia o podejrzeniu zaistnienia okoliczności uzasadniających wszczęcie postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej owego zarządcy. Oczywiście ministerstwo stanęło murem za swoim współpracownikiem i po półrocznej wymianie korespondencji z moim mocodawcą zakończyło sprawę podsumowaniem: „…wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w przedmiotowej sprawie byłoby niecelowe”.

Jednakże mój kontakt z tym przypadkiem nie był zupełną porażką, bowiem dowiedziałem się, dlaczego, pomimo ewidentnej niekompetencji zarządcy i jego działania na szkodę wspólnoty, znakomita większość właścicieli lokali trwała przy nim, poniekąd wbrew własnym interesom.

Okazało się, że zarządca ten bardzo skutecznie zmanipulował członków wspólnoty, jednocząc ich przeciwko wspólnemu wrogowi – poprzedniemu właścicielowi nieruchomości  – jednej z agend Skarbu Państwa, która wyodrębniła lokale w tym budynku i sprzedała je na rzecz najemców kilka lat wcześniej. Zarządca bardzo umiejętnie i skutecznie kierował niezadowolenie właścicieli lokali (ze stanu budynku i stanu spraw we wspólnocie) na tę właśnie agendę, prowadząc z nią wojenki podjazdowe
i niekończące się przepychanki. Byłem pełen podziwu dla takich umiejętności.

Uwaga na manipulacje

Ale wracając do głównego tematu, należy wskazać, iż problem z usługą zarządzania polega na tym, że jest ona trudno mierzalna i policzalna, a efekty działania zarządcy nie zależą tylko od niego. Bardzo istotny jest stan wspólnoty (zarówno materialny, jak też mentalny – w tym zwłaszcza stosunki pomiędzy właścicielami lokali). Warunki zewnętrzne też odgrywają znaczną rolę – otoczenie prawne i sąsiedztwo, mogą mieć negatywny wpływ na losy wspólnoty i jej kondycję. Istotną przeszkodą są też różnego rodzaju błędy, uchybienia i zaniedbania popełnione w historii wspólnoty, w tym zwłaszcza błędne regulacje stanu prawnego, których skutki trwają często latami i są trudne do wyeliminowania.

W takich okolicznościach znacznie łatwiej jest manipulować właścicielami lokali w walce o wspólnotę i możliwość jej obsługi. Ocena działania tego samego zarządcy może być diametralnie różna i uzależniona od wiedzy, kompetencji i spostrzegawczości właścicieli lokali - członków wspólnoty.

W rezultacie konkurencja na rynku zarządzanie nieruchomościami może mieć bardzo różne oblicze i jej podział jedynie według kryterium uczciwości jest daleko idącym uproszczeniem, tym bardziej, że "uczciwość" może mieć wiele różnych znaczeń.

Piotr M. Ochman